Afores precisan selectividad para invertir en fibras
Fitch Ratings / especial para El Economista
Mar 7, 2016 |
21:48
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Al 31 de enero del 2016, la inversión del Sistema del Ahorro para el Retiro (SAR) en fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) aumentó 0.2% en 12 meses, para alcanzar 44,231 millones de pesos, 1.7% de los activos y 30.23% del financiamiento total hacia ese mecanismo. Los 145,009 millones de pesos del SAR en instrumentos estructurados (incluyendo CKD) representaron 33.28% de lo permitido por el régimen (435,741 millones de pesos) a esa fecha.

Los fibras se basaron en los real estate investment trusts (REIT) de Estados Unidos, que datan de los años 60. El vehículo financia la adquisición o construcción de inmuebles de arriendo para impulsar el sector: una empresa que gestiona portafolios de locales comerciales, oficinas, entre otros, canaliza propiedades al fideicomiso administrador para colocar certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI). El administrador asume la titularidad de los activos y traslada a la empresa el dinero de la colocación y los derechos fiduciarios. Los inversionistas que diversifican en el segmento inmobiliario pueden recibir el beneficio del pago periódico por arrendamiento y plusvalías. El pago corresponde a 95% de la utilidad fiscal, si se tiene, distribuida trimestralmente entre los tenedores. El certificado se comporta simultáneamente como bono y acción y no se califica.

El éxito de las colocaciones contrasta con el desempeño producido. Los dividendos de FHIPO de 0.64 pesos, de DANHOS, de 0.51 pesos, y de FUNO, de 0.51 pesos, excedieron el promedio de las 11 emisiones, de 0.40 pesos. Las distribuciones, excepto de Fibra HD, superaron la rentabilidad del IPC; destacan FHIPO, con 7.7%, y FIBRAMQ, con 7.1 por ciento. Desde su origen, el retorno del índice de fibras es 7.2 veces el del IPC y dos veces el del índice FTSE Nareit All Equity REIT (FNERTR). Los desempeños históricos de FUNO, con 98.4%, y DANHOS, con 46.6%, superan con creces al IPC. Los de FIHO, FINN y FIBRAPL son claramente negativos, con -23.1%, -15.5% y -0.2%, respectivamente.

Fitch Ratings considera fundamental que las afores procuren elevar los rendimientos para incrementar la tasa de remplazo. Una forma de potenciar la rentabilidad es aprovechando el régimen de inversión y diversificando con fibras que suponen conveniencia. Dado que apenas cuatro emisiones superaron al IPC, cuatro tuvieron beneficios marginales y tres arrastran historial negativo, la calificadora estima que las afores deben ejercer sus competencias de análisis a plenitud para detectar los fibras promisorios. La selectividad es clave.

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