guarde parte de la renta para remodelaciones
Ser un buen casero le genera ingresos firmes
Rentar una propiedad genera derechos y obligaciones; mantenga un equilibrio en ello y asegure que sus ingresos sean constantes.
Yael Córdova
Mar 10, 2016 |
21:13
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Un inmueble es una inversión refugio ante situaciones de incertidumbre pues por lo general genera una plusvalía anual de alrededor de 5%; esto sin contar la posibilidad de que pueda rentarlo y los ingresos adicionales que con ello puede obtener. Para que esta actividad tenga éxito debe manejarla de manera adecuada y estar enterado de cuáles son sus derechos y obligaciones.

Sin embargo, rentar un inmueble y ser un buen casero no sólo supone obtener un ingreso extra ni tratar de ocupar ese espacio vacío; al hacerlo se ofrece también un servicio. La renta de una vivienda es algo serio, con lo que se contraen responsabilidades y derechos que se pueden encontrar en el Código Civil.

Leonardo González, responsable de análisis de real estate de Propiedades.com, explicó que si usted desea generar ingresos extras a partir de rentar un inmueble debe identificar el nivel de riesgo que tiene dependiendo del segmento al que pertenece (vivienda, locales comerciales, oficinas, etcétera), pues recuerde que el arrendamiento también se rige por la ley de la oferta y la demanda.

De acuerdo con datos estadísticos de Inmuebles24.com, a nivel nacional los precios de la vivienda en renta se encuentran, en su mayoría, en un rango de 7,000 a 21,000 pesos, en tanto que en la Ciudad de México la renta oscila entre 5,000 y 15,000 pesos.

González aconsejó que designe una proporción de sus rentas a las actividades de mantenimiento, renovación y remodelación de su inmueble.

“Los inmuebles suelen irse deteriorando con el tiempo, por ello es importante que parte de sus rendimientos sean asignados a mantener su activo en un estado aceptable para que pueda recibir nuevos inquilinos o conseguir la renovación de un contrato de manera favorable”, acotó.

La recomendación es que destine entre 5 y 6% del flujo de renta al presupuesto para la renovación o mantenimiento necesario del inmueble.

Por otro lado, aunque el concepto de rentar casa es muy común —lo que se resume en una mayor demanda—, es importante que trate de maximizar el tiempo de estancia de su inquilino, pues puede pasar por una mala racha en donde no encuentre inquilinos y el flujo de dinero que obtiene por esta actividad quede por completo frenado.

Afirmó que usted logrará mantener una relación larga con un arrendatario siempre y cuando sea transparente en sus contratos, en los costos del inmueble y con los problemas potenciales que puede haber en la zona.

No olvide que debe ser muy claro en el tema de fianzas, contratos, avales e impuestos; esto con el fin de que en el caso de haber una contingencia, usted tenga el respaldo adecuado.

Informó que actualmente el mercado de alquiler es más o menos de 15% y está al alza, por lo que consideró una buena actividad para tener una fuente de ingresos extras.

Sin embargo, destacó que si planea adquirir un inmueble para darle este fin, debe analizar dónde comprará y para ello debe evaluar las zonas de mayor dinamismo, las que están mejor ubicadas o que estén ofreciendo atractivos nuevos. Además debe tener una visión de mediano y largo plazo.

“Recuerde que una inversión en bienes raíces debe evaluarla a 10 o 15 años; analice con un ejercicio de prospectiva cómo estará la zona en dicho tiempo y las modificaciones importantes del entorno que se vislumbran”, destacó.

Por último, así como obtiene beneficios recuerde que tiene obligaciones no sólo con su inquilino sino también con el gobierno, es decir, al ser una persona física que está obteniendo ingresos por arrendamiento, tiene obligaciones fiscales. Acérquese a un especialista, regularice su situación, manténgala en orden y evite problemas futuros con la autoridad fiscal.

Cinco puntos para rentar con éxito

Para que la experiencia de rentar un inmueble sea lo más agradable posible para usted, Propiedades.com destacó algunas recomendaciones para ser el casero ideal

1. Calcule la renta mensual

Para calcular el precio de renta de manera ideal, debe multiplicar el valor de la vivienda por la tasa de interés libre de riesgo (actualmente equivale a 0.03 por ciento). La fórmula, entonces, se resume así: valor de la vivienda x tasa de interés (0.03%) = precio de renta ideal. Considere que el valor de venta y, por lo tanto, de renta, se verá delimitado por la ley de la oferta y la demanda de inmuebles en una zona determinada. Recuerde que el valor de la renta se ajustará anualmente acorde a la tasa de inflación. Esto quiere decir que cada año se renegociará el precio de renta con el inquilino.

Para saber en cuánto puede rentar su propiedad, puede consultar portales inmobiliarios que arrojen estadísticas de los valores o consultar a un valuador experto. Una recomendación extra es guardar entre 4 y 6% del depósito o el último alquiler con el fin de realizar las operaciones de mantenimiento, debido al uso del inmueble, como pintura, pulido de pisos, limpieza o cambio de alfombras, etcétera.

2. Anuncie su inmueble

Los letreros afuera del inmueble siempre funcionan, pero en esta era de la información, Internet también es un vehículo rápido y confiable; puede subir la información de la propiedad a páginas de inmobiliarias. Una de las cosas que más destacan en estos sitios son las fotografías, así que es recomendable hacer buenas imágenes, donde se vea el orden y la limpieza del lugar que va a anunciar. Por otra parte, hay que poner información relevante: ubicación, características del inmueble, servicios aledaños y valor de la propiedad en renta. Este último dato se delimita por la zona, las condiciones del inmueble y el costo neto de la propiedad.

3. Elija al inquilino adecuado

Como arrendador es su derecho rentar a quien considere un buen candidato. Aunque no puede tomarse libertades como pedir estados de cuenta para verificar solvencia económica ni ningún otro documento que atente contra la privacidad del arrendatario, como el estado civil, puede solicitar identificación oficial, comprobante de domicilio y realizar una entrevista para tener una idea de quién es y cuáles son sus ingresos. Para tener cierta seguridad de que le pagará, pida un aval a su futuro arrendatario, que cubrirá el pago o cualquier problema que se presente. Otro elemento que le dará tranquilidad es el depósito, que suele ser de entre uno y dos meses de renta (normalmente un mes de depósito que se pide al arrendatario y un mes de fianza, al arrendador). Esto se considera como parte de los costos indirectos. Algunas agencias que se dedican a rentar también realizan cobros indirectos de investigación, fianza, seguros en caso de atraso o impago de alquiler, etcétera.

4. Elabore un contrato

El primer paso en asuntos de bienes inmuebles es elaborar un contrato. Una vez elegido el futuro inquilino y satisfechas las garantías de seguridad, es hora de realizar el documento que ante todo lo protegerá frente a incidentes de diversa índole y en el cual también quedarán expuestas sus obligaciones. Antes de hacer un contrato de arrendamiento debe contar con los documentos que lo acrediten como dueño del inmueble. Por ley también está obligado a declarar el ingreso por la renta. El Código Civil establece que dicho contrato debe entregarse por escrito, de lo contrario, esta informalidad será imputada al arrendador. El documento debe incluir los nombres del arrendador y arrendatario, la ubicación del inmueble, la descripción del mismo, el monto de la renta y el término del contrato, siendo el mínimo de un año. En este documento se detallan los acuerdos adicionales entre arrendador y arrendatario, como cuotas en caso de falta de pago, fechas de pago de la renta, plazos, si están permitidas mascotas o niños o modificaciones en el inmueble y de qué tipo. También se establecen los servicios que el arrendador ofrece con el inmueble, como teléfono, Internet, estacionamiento, etcétera. Al firmar el contrato, el arrendador se quedará con el original y el arrendatario tiene derecho a una copia.

5. Cuidado con los derechos y obligaciones

Estos derechos y obligaciones, tanto del arrendador como del arrendatario, están en el Código Civil, en el Título Sexto, y desglozan la información de cómo conservar el inmueble en buen estado, realizar las reparaciones pertinentes y no perturbar el lugar arrendado. Entre los derechos del arrendador se encuentra fijar el monto de la renta, así como del depósito; establecer las condiciones que desee, como no aceptar inquilinos con mascotas, y fijar las posibles cuotas por retraso en el pago de la renta. También es derecho del propietario recuperar el inmueble en caso de emergencia, solicitar la anulación del contrato por falta de pago o por violaciones a la propiedad y al contrato. Las reparaciones de un inmueble siempre son un tema controversial. La solución es comunicar que algo falla o se ha descompuesto. Es obligación del arrendador estar al tanto del estado de su inmueble, y si éste no se hace cargo de la reparación, el inquilino puede solucionar el desperfecto y guardar las facturas y demás comprobantes de gastos y posteriormente comunicarlo al arrendador. Como propietario, puede exigir que el estado de su casa sea el mismo que cuando la entregó (salvo por el desgaste natural), de lo contrario, puede quedarse con una parte del depósito, pero también es su obligación devolverlo si la casa no tiene desperfectos al ser entregada.

claudia.cordova@eleconomista.mx

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