"Cuando se habla de metas de vivienda nos referimos generalmente a los créditos individuales..."

La hipoteca mexicana es reconocida en el mundo como un caso de éxito, resultado de una receta financiera muy bien estructurada, que permite al mismo tiempo garantizar los flujos necesarios para colocar cada vez más créditos y mejorar las oportunidades para que una familia adquiera su casa.

Pero vale la pena destacar que el sector financiero relacionado con la vivienda se forma por dos rubros totalmente diferentes; por un lado, el financiamiento hipotecario puro que consiste en los créditos individuales otorgados y, por el otro, el crédito que requieren los desarrolladores inmobiliarios para financiar su producción.

Es un error “meter ambos animales a un mismo costal”, porque nada tienen en común los indicadores de colocación o cartera vencida de créditos para el consumidor final y créditos para el desarrollador.

Sobra decir que cuando hablamos del éxito de la hipoteca mexicana, nos referimos al crédito individual de largo plazo (15 a 30 años) para el adquiriente de vivienda, que evolucionó a partir de las experiencias que dejó la crisis de 1995 y que hoy nos permite contar con créditos denominados en pesos, con pagos y tasas fijas, seguros de desempleo y daños y sin penalización por prepago; productos que protegen a toda costa al deudor para evitar que incumpla con sus pagos, deteriore la calidad de las carteras y limite consecuentemente el flujo de recursos para seguir prestando.

Caso diferente es el del financiamiento a la producción, el otro brazo del sistema financiero hipotecario, y que consiste en una serie de modelos crediticios de corto plazo (uno a tres años) que van del quirografario (sin garantía hipotecaria) al puente (con garantía hipotecaria que se individualizará con el crédito individual).

Cuando se habla de metas de vivienda nos referimos generalmente a los créditos individuales, muchos de ellos, más de 70% del programa nacional, con recursos garantizados por los organismos federales y que se captan en la forma más segura, a través de las aportaciones patronales y de la cobranza vía nómina de los créditos vigentes.

En contraste, la producción se financia exclusivamente con recursos privados, sean de las propias instituciones financieras o producto de las bursatilizaciones de carteras hipotecarias, también de los intermediarios financieros privados.

Es evidente que financiar la producción implica mayores riesgos para el sistema financiero, lo que se ha traducido en una ya muy preocupante falta de recursos para poner el crédito a disposición de los productores.

Como resultado de esto, la producción ha caído en picada (70% en el año de acuerdo con Softec), en tanto que el crédito individual ha disminuido “apenas” 16%, lo que significa que si no se hace algo, en lo que queda del año habrá de consumirse el inventario habitacional, como antesala a un 2010 en que el problema será la falta de viviendas.

Es en este escenario donde hoy se lleva a cabo, en esta ciudad de México, el II Simposio Internacional que organiza la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), que preside José Manuel Rivero Andreu.

Además de especialistas nacionales y extranjeros, asistirán al evento dos secretarios de Estado: Ernesto Cordero, de Sedesol, y Agustín Carstens, de Hacienda, con el fin de sumar esfuerzos para mantener abiertas las llaves del crédito individual, pero también para garantizar el flujo de recursos para impulsar la producción y para reactivar una demanda severamente minada en la confianza.

Carlos Garcíavelez

Además de sorprender a todos con su reciente obra, el magnífico Palacio de Convenciones de Zacatecas, el arquitecto mexicano Carlos Garcíavelez y Cortazar sigue “metido hasta las orejas” en la concepción de desarrollos habitacionales de enorme importancia y en su proyecto para fabricar casas en serie por medio de Casaflex, un innovador sistema de prefabricación con base en concreto.

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