¿En busca de un terreno para desarrollar una nave industrial? Conoce cómo conseguir el mejor espacio

El efecto del nearshoring ha sacudido al sector inmobiliario industrial de México, ocasionando tasas de vacancia mínimas lo que ha puesto en aprietos a desarrolladores, que cada vez más son exigidos para la conclusión de nuevas propiedades que necesitan las empresas para instalarse en el país. 

De acuerdo con la firma de administración en proyectos de construcción Escala, hay ciertos factores que los desarrolladores deben de considerar al momento de adquirir un terreno para construir una propiedad industrial, con el fin de brindar la mejor experiencia y sacar el mejor provecho de su actividad. 

"La construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación con el tamaño y especificaciones propias del proyecto", comentó Francisco Tijerina, director de Desarrollo de Negocios de Escala. 

Para el directivo, el contexto del nearshoring ha provocado un momento único tanto en la economía nacional como en el sector inmobiliario industrial, muestra de ello es la instalación de la planta de Tesla en México. 

En este escenario, Escala indicó en un análisis que el reto para México, y el sector, es la escasez de espacios industriales, la cual comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte.  

"En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados", destacó Escala en su análisis. 

Tan sólo en el 2023, llegaron a México 36,058 millones de dólares como concepto de Inversión Extranjera Directa y 13% de este monto correspondió a nuevas empresas, mientras que el resto fueron utilidades de los inversionistas extranjeros que no salieron del país y 13% fueron préstamos y pagos realizados entre compañías del mismo grupo empresarial. 

Así, para Escala estos son los cinco factores que se deben de considerar al momento de elegir un terreno para construir una propiedad industrial: 

Plusvalía: Para Escala, el primer factor que debe considerar un desarrollador es saber qué ofrece el terreno industrial que se pretende comprar y si bien pueden ser cosas mínimas, como los servicios básicos hasta vialidades, es importante conocer todo lo que agregue al valor actual y al futuro. 

Ubicación: Otro factor a considerar, es sobre la ubicación del terreno, pues para la firma los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato, sino por lo que realmente necesite la compañía. "La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente".  

Uso de suelo: Conocer los permisos de uso de suelo es vital para la actividad industrial, por lo que el desarrollador debe de asegurarse que esté todo en regla para edificar. Según Escala, la normativa mexicana establece que un parque industrial debe contar con los siguientes criterios:  

• Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. 
• Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros. 
• Operan bajo reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, promoción de inmuebles y gestión general de trámites. 

Infraestructura: Este punto está relacionado con las condiciones del espacio enfocadas a tamaño, servicios y sistemas de logística. "Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada". 

Seguridad: Un elemento clave y que ha tomado relevancia en los últimos meses, por el contexto que se vive en algunas regiones, es el de la seguridad, el cual para Escala siempre debe de considerarse para mantener resguardadas las operaciones de una firma. "Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros".