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Incremento en tasa presiona confianza de Fibras en Bolsa
El incremento de los réditos en el mercado afectan el interés de los inversionistas en los fideicomisos inmobiliarios porque comparan su rendimiento con bonos del gobierno.
El aumento de la tasa de interés por parte del Banco de México para combatir la inflación ha presionado la cotización de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Durante este año, el índice sectorial S&P/BMV FIBRAS, que concentra a 10 emisoras del sector, pierde 1.16%, una caída menor si se compara con el principal índice accionario S&P/BMV IPC que ha bajado 11.07% e incluso con el S&P Global REIT, el ‘benchmark’ de los fideicomisos inmobiliarios de mercados desarrollados y emergentes, que ha caído 20.79 por ciento.
Sin embargo, durante el primer semestre del año el índice Fibras cayó 4.78%, comparado con la pérdida del 10.79% del S&P/BMV IPC.
Especialistas explicaron que el sentimiento de los inversionistas ha empañado el desempeño de los fibras inmobiliarios por ser vehículos comparables con el rendimiento que ofrece la renta fija, instrumento de menor riesgo. Pero también ha afectado a otros sectores de la economía.
“Los inversionistas en Bolsa nada más voltean a ver el dividendo y en cuánto está el bono, compara uno con otro y listo (...) Entonces hay falta de comprensión sobre cómo funciona una variable y la otra, el impacto de la inflación es mucho más alto en los ingresos que la tasa de interés”, explicó Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas y Mercados de Capital de Fibra Uno.
Coincidió Eduardo López Ponce, analista en Grupo Financiero Ve por Más (Bx+), pues explicó que ante la comparación que hace el inversionista entre el rendimiento que paga un bono y la distribución de un fibra, éste último pierde atractivo.
“En el año hemos visto el sentimiento negativo por el incremento en la tasa porque hoy es más alto el rendimiento del bono mexicano que el de los fibras”, enfatizó.
La deuda mexicana de 10 años paga un retorno de 8.98% y los Cetes a un año 9.67%, los fibras generan un ‘dividend yield’ de 7.5%, en promedio.
No obstante, el especialista dijo que es pertinente comparar a los vehículos inmobiliarios que generan ingresos en dólares con el rendimiento del 3.01% que paga el bono de Estados Unidos a 10 años.
“Si vemos el bono estadounidense con 3% de rendimiento, los fibras con rentas en dólares se ven más atractivas”, aseveró. “El mercado está dejando de ver los fundamentales por el tema de tasas”, resaltó. Además, el sector ahora cotiza en Bolsa con un descuento de alrededor de 35% respecto al valor neto de los activos (NAV).
El analista de Bx+ sugirió que al momento de evaluar los retornos que ofrecen los fibras se deben considerar temas fundamentales como ingresos en crecimiento, tasa de ocupación de sus propiedades y rentabilidad.
Roberto Solano, gerente de Análisis Bursátil en Monex Casa de Bolsa, estima que las distribuciones de los fideicomisos de bienes raíces crecerán 18.9% en este 2022 en comparación con el año pasado, considerando el ‘dividend yield’ de seis fibras: Funo, Terrafina, Prologis, Danhos, Nova y Fmty. Agregó que el mercado debería considerar la recuperación que ha tenido el sector, tras las afectaciones por la pandemia de Covid-19.
“El inversionista compara el nivel de tasas contra el ‘dividend yield’ de los fibras, si bien es un factor a considerar, sería bueno destacar la recuperación del sector respecto a los puntos críticos de la pandemia, el mayor dinamismo lo esperamos para 2022 y 2023, con un escenario similar o mejor al 2019 e histórico en términos operativos de los portafolios”, agregó.
Poco impacto para costo de deuda
En México la tasa de referencia se ubica en 7.75%, nivel similar al de septiembre de 2019, y se proyecta que aumente todavía más en este año, los inversionistas prevén que el costo de deuda de los Fibras podría afectar sus resultados, no obstante, con la inflación de 7.99% estarán protegidos del aumento en los intereses.
“Un ambiente de inflación alta no es bueno para nadie, pero es muy bueno para los bienes raíces porque generan más rentas y más valor”, manifestó Jorge Pigeon, entonces acotó que con la tasa subiendo se “pagan más intereses”, pero si la deuda está a tasa fija no impacta.
“Hay una subida de tasas porque hay una subida de inflación y la diferencia entre inflación y las tasas es que la inflación es una tasa compuesta, yo cobro inflación más inflación más inflación y la tasa de interés es simple, entonces mis ingresos crecen mucho más rápido que la tasa”, destacó.
“Eso no lo entiende mucha gente en el mercado. Si sube la tasa valen más los edificios porque hay más inflación, no es bueno ni deseable, pero para el negocio de bienes raíces es algo bueno porque son una manera de protegerse con una inflación alta”, reiteró Pigeon.
El analista de Bx+ consideró que los Fibras parecen estar bien posicionados para enfrentar el aumento de las tasas debido a que el apalancamiento del sector, en términos generales, es “saludable” y está estructurada a plazos fijos y variables.
“Las fibras no están tan apalancadas, con algunas excepciones, pero en general el nivel de apalancamiento ronda entre 33 y 34% respecto al valor de los activos, un nivel manejable; además, su exposición a tasa variable es baja”, dijo Eduardo López.
Destacó que si bien, puede verse algún impacto en el flujo por el mayor costo de la deuda, no será tan significativo porque los fibras tienen contratos ligados a inflación y, según el plazo de las renovaciones se aplican los aumentos en el año.
