La influencia del nearshoring en el desarrollo habitacional de México

El “boom” de la tendencia de relocalización de empresas, conocida como nearshoring, se encuentra en una fase relativamente temprana, por lo que el rubro habitacional es uno de los elementos que, según expertos, debería despegar a la par.  

Si bien, el efecto de la inversión extranjera no demuestra un cambio sustancial en la construcción de vivienda en México, sí ha generado un movimiento en la apreciación de los terrenos.

Eduardo Orozco, cofundador y director general de la proptech Alohome, compartió que se han reportado incrementos importantes en el precio de la tierra urbanizable en las zonas más dinámicas en actividad industrial, como Nuevo León, Querétaro, Baja California y Jalisco.

“En Santa Catarina (municipio ubicado en la zona metropolitana de Monterrey y en donde se instalará Tesla), el valor de la tierra desarrollable ha aumentado hasta 40% anual. Es algo muy drástico, porque afecta directamente el precio final de la vivienda”, comentó en entrevista. 

Los movimientos en el costo de los terrenos son relevantes para el sector al ser uno de los componentes principales para el mercado habitacional, representa 30% del costo final en unidades horizontales y 20% en verticales. 

Según observaciones de Alohome, la apreciación de la tierra comienza a reflejarse en la oferta existente y en preventa de Santa Catarina, en donde el precio promedio por metro cuadrado de unidades habitacionales pasó de 17,500 pesos a 22,000 pesos. 

“La tendencia en esas zonas será hacia el alza de precios. Tijuana también tiene una dinámica de aumentos muy importante, el valor de la vivienda, básicamente, se ha duplicado, no sólo por el tema del nearshoring, sino también por una demanda por parte de estadounidenses retirados”, agregó Orozco.

Datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) arrojan que, hasta el cierre del primer semestre del 2023, el precio de la vivienda adquirida a través de hipoteca tuvo un incremento de 11.3% en Nuevo León, ligeramente por debajo de la media nacional (11.6%). 

Otras entidades con fuerte actividad industrial, entre ellas Baja California, Querétaro y Jalisco presentaron incrementos superiores, con 14.9%, 13.5% y 12.6%, respectivamente. 

Construcción se desacelera

De acuerdo con Alejandro Kuri, director del Instituto de Administración de Inmuebles (IAI), el sector industrial debería tener un efecto casi instantáneo en el sector habitacional para cubrir las necesidades de la mano de obra. 

“Al momento de construir más metros de naves industriales, inmediatamente surge la necesidad de construir más metros cuadrados para los trabajadores que se integren a las fábricas”, dijo el especialista. 

Jonathan Pomerantz, director Comercial y de Inversiones del fondo inmobiliario Meor, declaró que firmas desarrolladoras de vivienda han mostrado actividad importante en Tijuana, Baja California y Monterrey, Nuevo León. 

“El empleo que genere el nearshoring, sin lugar a duda, tiene que venir acompañado de vivienda y vemos que sí se está dando en el norte. Grandes desarrolladores están actuando, tan sólo en Tijuana existen proyectos de 40,000 a 60,000 casas”, afirmó. 

No obstante, la producción de vivienda nueva en Baja California pasó de 3,769 unidades entre enero y agosto del 2022 a 2,731 en el mismo periodo del 2023; es decir. 27.5% menos, según cifras del Registro Único de Vivienda (RUV).

Mientras que, en Nuevo León, la construcción se redujo 8.9%, al pasar de 15,025 viviendas en los primeros ocho meses del 2022, a 13,687 en el 2023.

¿Hacia dónde debe apuntar el desarrollo?

Uno de los retos para el sector público y privado será definir (y acertar) en el tipo de desarrollo habitacional que se llevará a cabo en las zonas aledañas a la actividad industrial. 

Orozco mencionó que, históricamente, la vivienda horizontal ha demostrado ser un modelo fallido en México, ya que requiere mayor volumen de tierra, genera menos plusvalía y cuenta con menor infraestructura por volumen de hogares. 

“El problema es que, por los tickets de costo, no vemos que los trabajadores puedan acceder a departamentos, ya que son más costosos por metro cuadrado. Esto se va a traducir en vivienda horizontal, pero hay que pensar en las condiciones de Baja California, Nuevo León, Chihuahua o Coahuila, que tienen fuertes crisis hídricas”, apuntó. 

En este sentido, el director de Alohome recalcó que el sector industrial y de vivienda podrían entrar en una competencia por el uso de la tierra, porque las fábricas y las viviendas horizontales requieren grandes extensiones de terreno, acceso a transporte, infraestructura urbana, servicios de agua y electricidad, etcétera. 

“El nearshoring es una oportunidad muy importante, pero se debe ejecutar con infraestructura, servicios y no sólo dejar que se construyan las casas. Hay mucha experiencia en México sobre el desarrollo industrial y lo que este conlleva si se hace de forma desordenada, será contraproducente, al final, no mejorará la condición de vida de las personas”, concluyó Orozco.