La joya de la corona en pausa: sector industrial desacelera inicio de construcción de obra nueva

Entre los distintos giros inmobiliarios, el segmento de naves industriales se ha consolidado como el de mayor dinamismo por sus ocupaciones, aumento de precios y demanda; sin embargo el inicio de construcción de proyectos de este tipo, enfrenta retos en el corto plazo.

De acuerdo con el “Panorama del mercado industrial en México 1Q22”, presentado por Datoz, en los primeros tres meses del año, los inicios de obras industriales para su construcción se ubicaron en 574,121 metros cuadrados (m2), lo que representó la menor tasa de obras nuevas para un primer trimestre en los últimos seis años.

Así, el espacio vacío en el país se ubica en 3 millones 871,810 metros cuadrados, aunque en una muestra de 21 mercados, solo en tres (Hermosillo, Nuevo Laredo y Aguascalientes) aumentaron su tasa anual de disponibilidad en el primer trimestre del año.

Sergio Mireles, director general de Datoz, explicó que pese a la demanda y planes de las empresas por instalarse en México, la baja disponibilidad de espacio también obedece  a la menor construcción de obras.

“Sigue rezagado el ritmo de la construcción comparado con la demanda, estaríamos viendo posiblemente para el siguiente trimestre incrementos en el tema de precios de salida”, comentó.

Aunque los principales corredores del país, como la Ciudad de México, Tijuana y Ciudad Juárez, entre otros, registraron inicios de obras en proceso, no todos lo hicieron al mismo ritmo que en los primeros tres meses del 2022.

“En los inicios de la construcción, 11 de los 21 mercados que investiga Datoz tuvieron al menos un inicio de construcción en lo que va del año. De estos, siete tuvieron más inicios de construcción que en el primer trimestre del año pasado”, explicó Pablo Quesada, director de desarrollo de nuevos productos de Datoz.

“El incremento de los costos de construcción y de energía ha provocado que los desarrolladores sean más cautelosos con el arranque de nuevos proyectos, en algunos casos hemos notado una preferencia por construir edificios del tipo Built to suit (BTS), ya sea en renta o venta, en lugar de especulativos”, detalló Quesada.

Cabe señalar que los edificios BTS se construyen bajo parámetros solicitados por el inquilino, por lo que el espacio en construcción prácticamente tiene un cliente seguro, mientras que los espacios especulativos pueden albergar casi cualquier tipo de industria, pero no tiene garantizado a su ocupante.

Así, en el primer trimestre del año, el inventario total de espacio industrial registró un total de  88 millones 813,963 metros cuadrados en todo el país, informó Datoz.

Posibles efectos en las naves industriales

Para Mireles, la cautela sobre los arranques de obras nuevas tendrá dos efectos en la industria, por un lado se verá el auge de los mercados secundarios y terciarios, es decir zonas no tan demandadas como pueden ser Mexicali, Saltillo u otras fronterizas.

Además, dijo el especialista, será posible que inversionistas de otros segmentos inmobiliarios se sumen a la construcción en el mercado industrial, si cuentan con sitios bien ubicados para contar con energía, en ciudades clave.

“Hemos visto que ha habido fondos de inversión que quieren entrar al mercado industrial, (pero) que no son operadores”, explicó.

Norte, dinamizador de obras

En los primeros tres meses del año, la región noreste, que incluye zonas de Nuevo León, Tamaulipas y Coahuila, encabeza el inicio de construcciones industriales.

Demanda constante

Pablo Quesada comentó que la demanda de espacio industrial en México ha sido buena, debido a la guerra comercial entre Estados Unidos y China, el conflicto bélico en Ucrania y la preferencia por reducir la distancia en las cadenas de suministro, por lo que la búsqueda de espacio industrial en México sigue constante.

La demanda constante de espacio ha influido en la reducción de las tasas de vacancia y aumento de precios, así como de los datos de absorción bruta.

“El año 2022 es una continuación del dinamismo del 2021 o posiblemente hasta supere el año pasado, que abatió muchos récord en varios indicadores”, dijo Sergio Mireles.

Precios de insumos, el freno de los desarrolladores

Para los especialistas de Datoz, la inflación registrada sobre los materiales de la construcción y el aumento en los precios de la tierra ha elevado el costo de las construcciones, por lo que los desarrolladores evalúan si ese aumento es cíclico o no, ya que corren el riesgo de tener que rentar a sobreprecio, si más adelante hay un ajuste en los costos.

Al cierre de marzo pasado, la inflación sobre los materiales para la construcción fue de 15.57% respecto al mismo mes del 2021, según cifras del Inegi.

La tendencia al alza de los insumos para la construcción no es reciente, pues tan solo en diciembre del 2021, los materiales registraron un crecimiento anual de 17.38 por ciento.

“Estas alzas son cíclicas, no necesariamente llegan a quedarse”, apuntó el director general de Datoz.

“Hay que pensar que si tú como inversionista el día de hoy construyes con precios altos, te quedas con un producto elevado y si de pronto llega a bajar el precio del material, te quedas con un precio de construcción más elevado y para seguir siendo competitivo en los años siguientes tendrías que salir a un valor más alto que otra organización”.

En el primer trimestre del 2022, solo cuatro mercados en el país empezaron a construir más que en el mismo periodo del año pasado.

Para ambos especialistas, la percepción de un desabasto de energía también ha  modificado los planes de los desarrolladores, ya que antes de arrancar una obra, se debe analizar si se logrará contar con el abasto suficiente de energía, sobre todo en actividades como la manufactura y de transformación.

“No tanto la generación, sino lo que nosotros percibimos es que la Federación, a través de la Comisión Federal de Electricidad, al querer darle importancia, se ha concretado en generación, pero ha descuidado la inversión en transmisión y distribución, para que llegue a los centros de desarrollo alrededor del país”, sentenció Mireles.

Para Datoz, es necesario canalizar inversión para la distribución de energía a todo el país, pues de lo contrario será un obstáculo para la llegada de nuevas inversiones en los mercados más afectados por el reto eléctrico.