Naves industriales cada vez más caras: inflación, poco inventario y demanda disparan los precios de renta

El 2022 fue otro año de crecimiento para el mercado inmobiliario industrial en México, gracias a la fuerte demanda por parte de empresas extranjeras que buscan un lugar para instalarse en territorio nacional.

Este fenómeno, conocido como nearshoring, ha dejado prácticamente sin espacio inmobiliario a los principales mercados del país, lo que también ha disparado los precios de comercialización de las naves industriales.

De acuerdo con Sergio Mireles, director general de Datoz, al cierre del 2022, el promedio nacional (considerando los 21 mercados más grandes de México), superó los 5 dólares por metro cuadrado al mes, lo que significa el monto más elevado que se ha reportado en ocho años.

“Así como hay aumentos récord en la demanda, también los hay en los precios de renta. Esto es resultado de la inflación y el incremento en las tasas de interés que impactan en los créditos para el desarrollador; por otro lado, influye la fuerte demanda, la escasez de tierra y energía”, comentó el especialista.

Las regiones con mayores incrementos se encuentran en el norte del país, especialmente, en la franja de la frontera con Estados Unidos.

Ciudad Juárez, Chihuahua, fue el mercado que experimentó el encarecimiento más importante, con un alza de 33% en comparación con el 2021. Le siguen Reynosa, Tamaulipas (+21%) y Monterrey, Nuevo León (+17%).

Según el reporte de Datoz, los mercados con los precios de salida más elevados en México, son:

Naves especulativas podrían desahogar el mercado

Desde el “boom” del nearshoring, el mercado inmobiliario industrial se inclinó hacia la construcción de naves industriales hechas a la medida (Build to Suit) para cubrir las necesidades de una empresa en específico, es decir que, una vez terminada, entraría ocupada al mercado.   

Así, se redujo el desarrollo de proyectos especulativos, aquellos que, llegan al mercado disponibles. Al respecto, la plataforma inmobiliaria Solili indicó que el desarrollo de esta clase de proyectos podría disminuir la presión que la demanda ejerce y revertir el ciclo de disminución de la vacancia.

“Hacia el 2023, es importante que los desarrolladores midan el impacto de continuar con las construcciones especulativas. Una vacancia sana es relevante a la hora de mantener un mercado en equilibrio donde los precios de renta no transiten sobresaltos que, aunque beneficien por un momento al desarrollador, crean distorsiones a largo plazo”, explicó la firma.

Al respecto, Mireles expresó que crear un inmueble especulativo es un reto en la actualidad, ya que las empresas que han traído el nearshoring demandan un grado de especialización elevado; así como espacios más amplios.  

“En el norte, donde tradicionalmente las compañías buscaban naves industriales de entre 6,000 y 8,000 metros cuadrados, ahora vemos solicitudes de por encima de 20,000 metros cuadrados. Esto lleva a que los desarrolladores deban crear edificios especulativos de mayor capacidad para que puedan realmente ser atractivos para los inquilinos”, indicó el directivo de Datoz.

A pesar de ello, según el análisis de Solili, algunas ciudades han comenzado a reactivar la construcción de este tipo. Al cierre del tercer trimestre del 2022, Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali avanzaron con un porcentaje de proyectos especulativos de 91%, 72% y 42%, con respecto al total de edificios industriales que se edifican, respectivamente.

Sin embargo, en Saltillo y Monterrey aún predomina el desarrollo de proyectos hechos a la medida, con 84% y 72% del total de edificaciones, es decir que gran parte de lo que se construye ya está comprometido, por lo que avanza la caída de la vacancia.