Nivel de tasas y aumento en precios de la vivienda impactan en demanda de crédito habitacional

Durante este 2024, se tiene estimado que la demanda de créditos para vivienda, entre adquisición y mejoramientos, sería de 735,160 financiamientos otorgados entre organismos públicos y privados, lo que representaría una caída de 21.04% respecto a la demanda estimada del 2023, según cálculos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

El organismo publicó el documento Demanda de Financiamiento de Vivienda 2024, en el cual detalla que el panorama crediticio en materia habitacional para este año se debe principalmente a factores como la inflación, la tasa de interés hipotecaria y el aumento en el precio de las viviendas.

"La disminución en la demanda de acciones de adquisición y mejoramiento se atribuye principalmente al ambiente de incertidumbre económica por la que atraviesa el país", se puede leer en el informe de SHF.

El análisis refiere que, al cierre del 2023, la inflación cerró en 4.7%, mientras que la tasa de interés hipotecaria promedio se ubicó en 11.46% y el precio de la vivienda aumentó 10.9 por ciento.

Si bien la tasa de interés hipotecaria promedio no se ha elevado al mismo ritmo que la tasa de referencia, sí ha tenido un aumento en los últimos años, pues al cierre del 2020, en el primer año de la pandemia, se ubicó en 10.35% y tres años después, dicho nivel se incrementó a 11.46 por ciento.

Según el documento, 60% de la demanda de crédito este año será para adquisición de vivienda (31% para nueva y 29% para existente) y 39% para mejoramientos, cuando en el 2023 la demanda estimada en este tipo de financiamientos fue de 49 por ciento.

Asimismo, se describe que los meses de junio y diciembre de este año serán los de mayor demanda de crédito para la vivienda, mientras que enero y febrero serían los de menor actividad.

Impacto en bancos

El 2023 fue un año marcado de contracción en el mercado hipotecario de México, pues se estima que entre instituciones públicas (Infonavit y Fovissste) y la banca comercial, se colocaron 429,400 créditos para la vivienda al cierre del noviembre, según datos de la Asociación de Bancos de México (ABM).

Enrique Margain Pitman, coordinador del Comité Hipotecario de la ABM, compartió que la industria podría cerrar el año (2023) con una colocación total de 465,000 créditos hipotecarios, lo que implicaría una caída de 5.49% anual en comparación con el 2022, cuando se entregaron 492,000 financiamientos.  

“Lo que se ve, en términos generales, es una disminución en el número de créditos hipotecarios, con un financiamiento promedio ligeramente más alto (de 7% contra el 2022), pero que no compensa la colocación”, comentó en entrevista.

La caída en el mercado, según Margain, se atribuye a dos factores: el incremento en las tasas de interés y el aumento de 40% en el precio de la vivienda en los últimos cuatro años. 

“El valor promedio de los inmuebles habitacionales pasó de 1 millón 100,000 pesos a 1 millón 610,000 pesos de noviembre del 2019 a noviembre del 2023, respectivamente. Al tomar en cuenta estos valores y las tasas de interés de cada año, el pago mensual de las hipotecas pasó de 9,400 pesos en el 2019 a 13,720 pesos en el mismo periodo”, explicó el representante de la ABM.

Margain explicó que estos factores han provocado el desperfilamiento de un volumen importante de personas para una hipoteca y agregó que las tasas hipotecarias podrían mantenerse en gran parte del 2024 e iniciar un ligero descenso hasta el cuarto trimestre del año.

En este sentido, el panorama para el sector hipotecario en el 2024 luce complejo, por lo que, en palabras del representante de la ABM, “se espera una recuperación no relevante en el mercado hipotecario, sobre un 5% crecimiento en monto y una disminución mucho más moderada en términos de la colocación”.

Las buenas noticias para el sector son el bono demográfico, la formación de 650,000 familias cada año, los efectos de la relocalización de empresas (nearshoring) que incrementa la demanda de vivienda en las zonas con actividad industrial, así como la demanda de vivienda vacacional en puntos turísticos.