Para satisfacer el nearshoring, México necesitaría hasta 15 millones de metros cuadrados en naves industriales

Las naves industriales en proceso de construcción en México serían insuficientes para albergar a las decenas de empresas que buscan trasladar sus operaciones comerciales y de manufactura desde China, con el fin de acercarse al mercado estadounidense.

Según estimaciones del Fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) Mty, el país necesita entre 12 y 15 millones de metros cuadrados de espacio industrial para satisfacer la demanda generada por el nearshoring. 

"La relocalización de empresas ha adquirido una dimensión sin precedentes en términos de absorción de naves industriales en nuestro país. El sector inmobiliario industrial muestra un claro déficit en el espacio disponible con respecto a la demanda", comentó Javier Llaca, director de operaciones y adquisiciones de Fibra Mty, en entrevista para Econohábitat.

Hasta ahora, la construcción de nuevos proyectos se ha visto rebasada, a pesar de los esfuerzos de las desarrolladoras para acelerar la entrega de nuevos edificios.

La firma de servicios inmobiliarios Colliers México, reportó que, al cierre del 2022, inició el desarrollo de 5.6 millones de metros cuadrados de espacio industrial a nivel nacional. Esto es alrededor de una tercera parte de lo que se necesita actualmente.

El inventario en obra incluye edificios especulativos, así como inmuebles hechos a la medida; 27% de estos se encuentran en Monterrey y 16% en la Ciudad de México. 

El rol de las Fibras inmobiliarias

En sus reportes trimestrales, las Fibras inmobiliarias coinciden en que el segmento de bienes raíces industriales continúa con efectos positivos derivados del nearshoring. Poco a poco, estas empresas han logrado incrementar su participación en el mercado industrial y sacar ventaja de los niveles de demanda.

"Hoy por hoy, nuestro portafolio tiene un componente de nearshoring muy alto. Más de 75% de nuestra base de inquilinos en el segmento industrial son empresas que han llegado por este fenómeno", agregó Llaca.

Por su parte, André El-Mann, director general de Fibra Uno (FUNO), confirmó que la demanda de espacios industriales continúa en crecimiento a escala nacional y supera a la oferta, principalmente, en los mercados del norte del país, como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey.

Sin embargo, dijo, ubicaciones como Guadalajara, Querétaro y "la joya de la corona", el corredor logístico de la Ciudad de México y alrededores, también viven momentos de gran auge.

"Este cambio para nuestro país implica la necesidad de mayor inversión en muchísimas áreas, más allá de solamente naves industriales, y por tanto conlleva el potencial para una gran creación de empleos y crecimiento económico en el mediano y largo plazo, es decir, vemos este impulso en México para los próximos 10 o 20 años", afirmó en una reporte para inversionistas.

Ocupación histórica

Durante el primer trimestre del 2023, ocho de los Fideicomisos que cotizan en el mercado de capitales de México sumaron 18.8 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, según datos de la plataforma Fibraspy.

En conjunto, Fibra Uno, Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Macquarie, Fibra MTY, Fibra Nova, Fibra Plus y Fibra Upsite reportaron una tasa de ocupación industrial promedio ponderada de 98 por ciento.

Del inventario total, 18.4 millones de metros cuadrados están ocupados y sólo tienen cerca de 400,000 metros disponibles para la instalación de empresas.

La plataforma inmobiliaria Datoz dio a conocer que esta tasa de ocupación es de las más altas que han experimentado los Fideicomisos, que trimestre con trimestre han batido los récords.

Al comparar con el primer trimestre del 2022, cuando la tasa de ocupación fue de 96.5%, el incremento fue de 150 puntos base. Pero si se contrasta con el mismo periodo del 2021, la tasa de ocupación creció 230 puntos base, ya que pasó de 95.7% a 98% en el año en curso.

"Con todo, las Fibras apostarán por su crecimiento en el segmento industrial y aún veremos tasas de ocupación por encima de 97%", informó Datoz.