Se dispara el precio de los terrenos de uso industrial en Santa Catarina

Desde el 2019, Nuevo León ha vivido un auge en el sector inmobiliario industrial; primero, por el desarrollo de centros logísticos y de última milla para las operaciones de comercio electrónico y luego, por la construcción de parques industriales para recibir a las empresas atraídas por el nearshoring.

A estos dos factores se sumó el "efecto Tesla", pues desde que la firma liderada por Elon Musk anunció una inversión de 5,000 millones de dólares para la construcción de una gigafactory en el municipio de Santa Catarina, los incrementos en el costo de la tierra se dispararon.

Según datos de la proptech ITierra, los municipios con el mayor encarecimiento de los terrenos de uso industrial son: Santa Catarina, Salinas Victoria y General Escobedo, los cuales, en menos de un año, tuvieron aumentos de 120%, 50% y 30%, respectivamente.

"Hemos detectado alza de precios, derivada de la especulación ante el fenómeno del nearshoring y la llegada de Tesla. La ocupación de las naves industriales en el estado está por encima de 97%, no hay suficiente espacio para recibir a las empresas, por lo que los desarrolladores no se dan abasto y demandan más tierra", comentó en entrevista Alberto Montembruck, director de la plataforma de compraventa de terrenos.

Por su parte, Ruben Sanvicente, director general de la inmobiliaria SR Industrial, explicó que el precio de renta de los parques industriales ubicados en Santa Catarina también reporta incrementos importantes.

"En el 2022, el precio de alquiler rondaba los 2,300 pesos por metro cuadrado al mes; mientras que, poco antes de que se confirmara la inversión de Musk, llegó hasta los 4,000 pesos", dijo el especialista en bienes raíces.

Montembruck explicó que la especulación es un pronóstico del mercado respecto a lo que podría suceder en el futuro con los bienes raíces de la zona, que puede o no ser cercano a la realidad; por lo que supone un riesgo que tendría implicaciones monetarias para el sector. 

"Especular alrededor de cualquier bien raíz es riesgoso. Cuando llegó la armadora surcoreana KIA a Pesquería, Nuevo León en el 2016, hubo un fenómeno similar. Toda la tierra alrededor se disparó. Algunos propietarios lograron hacer negocio con ciertos proveedores, pero otros tantos se quedaron con su tierra y tuvieron que regular sus precios", apuntó el director de la proptech.

Terrenos óptimos para la inversión

Ante el boom de la relocalización de empresas y la expectativa que ha levantado Tesla, el reto para Nuevo León en el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales.

Francisco Tijerina, director de Desarrollo de Negocios de Escala, empresa especializada en la administración profesional de proyectos de construcción, mencionó que la compra de terrenos industriales se ha vuelto una competencia, algo que se esperaba frente a la nueva era del nearshoring.

Sin embargo, el especialista remarcó que la necesidad de capitalizar la tendencia y acelerar el desarrollo de nuevos parques industriales, puede orillar a los inversionistas a adquirir terrenos que no tienen el valor adecuado o no están debidamente reglamentados.

Es por ello que compartió algunos de los puntos que a considerar antes de adquirir una propiedad de este tipo para obtener una mayor plusvalía y mejor rentabilidad:

Ubicación. Comprar lo más barato no es lo más importante, sino comprar aquello que se adecúe a las compañías que se instalarán. La cercanía a vialidades principales, puertos o aeropuertos es crucial.

Infraestructura. Para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requiere de una infraestructura y equipamiento especializado, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.

Seguridad. Este elemento es clave para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, tanto al interior, como al exterior de las instalaciones.

Asimismo, se tiene que investigar si la zona ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.

Uso de suelo. Contar con los permisos necesarios para un terreno destinado a la actividad de tipo industrial es fundamental.

De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial debe tener título de propiedad, permisos, diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución y facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.