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Nearshoring impulsa los rendimientos de Fibras en Bolsa
Tanto los fideicomisos inmobiliarios industriales como los hoteleros llevan la delantera este año, en términos de rendimiento de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios.
Bajo el nearshoring empresas extranjeras empezaron a reubicar su producción en México
Pese a las altas tasas de interés que hay en México, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) atraviesan por un buen momento en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), impulsados en buena medida por la alta demanda de naves industriales, que ha generado el nearshoring, principalmente, en la frontera norte.
Medido por el índice S&P/BMV Fibras, que concentra a 11 fideicomisos inmobiliarios en Bolsa, en enero y febrero han generado un rendimiento de 12.73%, nivel por encima del referente accionario de la BMV, el S&P/BMV IPC, que avanza 9.39% en el mismo periodo.
Tanto los fibras industriales como los hoteleros llevan la delantera este año, en términos de rendimiento de sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI). En el top cinco están FibraHotel, con un aumento de 26.40 por ciento.
Le sigue Fibra Terrafina, cuyos títulos tienen un alza de 21.35%, así como Fibra Prologis, con un retorno de 18.86% y Fibra Uno, con un incremento de 15.64 por ciento. Finalmente está Fibra Inn, con un beneficio de 11.39 por ciento.
Eduardo López Ponce, analista en Banco Ve por Más (Bx+) dijo que el optimismo entre los fibras está “muy asociado al nearshoring”, fenómeno que ha impulsado la demanda de espacios industriales y ha propiciado el aumento en los precios de las rentas, así como la ocupación de los inmuebles, que en algunos mercados de la frontera norte registra una tasa del 100 por ciento.
Ya empezamos a ver escasez de tierra y esto se traduce en incrementos de rentas por arriba de la inflación, lo cual beneficia a los fibras con exposición industrial”, explicó.
Bajo el nearshoring empresas extranjeras empezaron a reubicar su producción en México y en otros casos ampliar sus operaciones, sobre todo en la parte norte del país, por su cercanía con Estados Unidos, para evitar los problemas que se generaron en las cadenas de suministro por la pandemia de Covid-19.
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno, dijo que el aumento en el precio de sus CBFI, en el año, se explica por el potencial que los inversionistas ven en la compañía ante las oportunidades del nearshoring.
Ello, pese a que siguen los desafíos y la volatilidad en los mercados por el fuerte cambio en la política monetaria del Banco de México y de la Reserva Federal, así como por las presiones inflacionarias.
“El nearshoring beneficiará a todos los sectores, va a crear un círculo virtuoso aunque no será en automático”, comentó luego de destacar que los contratos que renovaron en el segmento industrial aumentaron 11.7% en el cuarto trimestre del 2022.
Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, aseguró que lo mercados donde operan, como Tijuana, Chihuahua y Monterrey, tuvieron “su mejor desempeño jamás registrado”, gracias a la demanda impulsada por la logística y el nearshoring. En el 2022 las solicitudes de nuevo espacio superaron a la oferta en más del 20 por ciento.
La ocupación en Tijuana y Juárez prácticamente está al 100%, Monterrey y la Ciudad de México también están cerca de alcanzar un lleno total en inmuebles industriales. El Bajío es otro mercado prometedor, pero el sureste del país, en ciudades como Mérida, empieza a ser visto por empresas foráneas.
Hay retos
Eduardo López dijo que hoy el reto para los fibras ante la oportunidad que supone el nearshoring es iniciar desarrollos o comprar propiedades, proceso que lleva tiempo, también la capacidad que tengan para financiar su expansión.
Oscar Calvillo, director general de Fibra Inn, consideró que el reto para este año “es aprovechar el impacto del nearshoring”. Sostuvo que se han recuperado, muestra de ello es que retomarán sus inversiones, después de haberlas interrumpido desde la pandemia.
Destacó que la ocupación en los hoteles que administra reflejan una total recuperación después de tocar su punto más bajo de 17.1% en julio de 2020.
Simón Galante, director general de Fibra Hotel, aseguró que se han fortalecido y superado las caídas por la crisis sanitaria del 2022 y una muestra es que empezarán a pagar dividendos a los tenedores de sus CBFI a partir de este año. Su ocupación hotelera terminó en 63.4% el año pasado. Destaca la recuperación en los hoteles ubicados en la Ciudad de México.
Para Eduardo López, el segmento comercial está mejorando, tras las afectaciones por los cierres propiciados por la pandemia. El precio de las rentas está creciendo en línea con la inflación y las ocupaciones están cercanas al 90 por ciento. El sector oficinas sigue con ocupaciones por debajo del nivel pre pandemia, las rentas siguen presionadas y la demanda respecto a la oferta es débil.