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Perspectivas de los fibras
Los resultados en el sector de fibras continúan mostrando una marcada fortaleza en lo que va del año y, bajo nuestro criterio, continuarían en la misma sintonía en lo que resta del 2017. No obstante, percibimos algunos riesgos potenciales que podrían cambiar la percepción del mercado en el 2018 y mediano plazo
Al cierre del segundo trimestre del 2017, el sector finalizó con un área bruta rentable (ABR) de 19.5 millones de m2, integrando la superficie industrial, comercial y oficinas, además de 17,000 cuartos hoteleros en operación.
Destacó el crecimiento en el sector de planteles educativos bajo el esquema sale and leaseback, el cual permite adquisiciones en este rubro por parte de los fibras a cambio de la capitalización de inquilinos como ICEL y UVM, que mantendrán anclada la ocupación y las rentas de los inmuebles. Cabe mencionar la incursión de Fibra HD (FIBRHD) en el arrendamiento de agencias automotrices con renovaciones de largo plazo e indexados a la inflación.
El sector se compone actualmente de 12 fibras, en los cuales se agregaron dos nuevos al mercado: Fibra Plus (FPLUS) y Fibra Nova (FNOVA); el primero, con una importante propuesta de desarrollo de centros comerciales y oficinas en las principales ciudades del país, y, el segundo, con una propuesta de arrendamiento en el sector consumo, manufactura logística y educativo, y una significativa concentración en el norte con un portafolio inicial estabilizado de 81 propiedades.
La tendencia en las ocupaciones del sector ha evolucionado de forma favorable, en particular para el sector de arrendamiento industrial en donde, a pesar de las amenazas desde la gestión de Donald Trump en materia comercial, los fibras con esta exposición incluso han mostrado descensos en las tasas de desocupación. Sin embargo, no debemos descartar que las próximas rondas de negociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) pudieran afectar directa o indirectamente la situación actual de los clientes o arrendatarios, en particular en la industria automotriz, que mantiene una importante participación en los fibras industriales.
El sector en general ha migrado hacia un nuevo esquema de emisión de capital y deuda llamado multivalor, en el cual se busca eficientar los tiempos de ejecución de los recursos generados de estas emisiones, financiando los montos necesarios para potenciales adquisiciones, desarrollos o expansiones previamente identificadas por la administración, y mitigando parcialmente el efecto dilutivo a los inversionistas iniciales. Diversos fibras han anunciado intenciones de incursionar en este programa, como Fibra Uno (FUNO), Fibra Terrafina (TERRA), Fibra Prologis (FIBRAPL), Fibra Mty (FMTY), Fibra HD (FIBRHD) y Fibra Hotel (FIHO), principalmente.
Consideramos que la inclinación hacia este esquema de financiamiento ha provenido de la exigencia de inversionistas institucionales hacia la administración de los fibras para efectuar adecuadamente el cash deployment de los recursos otorgados y lograr distribuciones efectivas en el corto plazo. Por otro lado, consideramos que otro impulso ha sido la actual coyuntura en las tasas de interés, en particular de instrumentos de largo plazo, que ha motivado a los fibras a presentarse como instrumentos atractivos medidos a través del dividend yield.
Observamos ventajas y desventajas en este nuevo esquema. Las oportunidades podrán residir en la importante evolución del portafolio con base en estos recursos otorgados por el mercado. De igual forma, el crecimiento de los activos reduciría de forma inmediata las razones de apalancamiento de cada uno de los fibras participantes, dotando de una mayor capacidad de endeudamiento tanto en moneda nacional como extranjera, de acuerdo con el tipo de activos.
Por otro lado, una emisión de capital y deuda con estas características obligaría sin distinción a los fibras a invertir los nuevos recursos de forma rápida, lo que podría limitar la búsqueda y las negociaciones de inmuebles con mayores rendimientos.
Si bien consideramos que los fundamentales al segundo trimestre se mantienen sólidos, en Signum Research nos mantenemos cautelosos bajo el escenario económico actual y selectivos en nuestro stock picking, de cara a las próximas políticas monetarias tanto en EU como en México y las renegociaciones en proceso del TLCAN, que podrían afectar las valuaciones actuales en la cotización de los CBFI.
Para mayor información relacionada, los invitamos a visitar nuestro sitio www.signumresearch.com.
*Armando Rodríguez es gerente de Análisis de Signum Research.