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La inversión en bienes raíces a través de fibras
Está cerrando la primera mitad del 2018 y está siendo uno de los años con mayor volatilidad en el mercado financiero. Los principales temas que han influenciado la toma de decisiones de los inversionistas, sobre todo nacionales, han sido: el proteccionismo comercial de Estados Unidos hacia diversos países que, aunque existe el ánimo de negociar, quizá podría detonar una guerra comercial; la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), una política monetaria restrictiva más aguda por parte de la Reserva de Fondos Federales (Fed) de EU, o el proceso electoral que vive México.
Estos eventos, junto con el dinamismo económico, han dejado como resultado un rendimiento de 1.63% en el S&P500, 9.11% en el Nasdaq, -3.85% en el Euro Stox50. En el mercado local el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) ha tenido un rendimiento de -5.28%, el peso mexicano se ha depreciado en 1.19% y las tasas de interés a 10 años se encuentran en niveles de 7.70%, al 25 de junio del 2018. Sin duda, tener una diversificación incluyendo activos internacionales ha resultado una estrategia ganadora.
De cara al cierre del 2018, e incluso con un horizonte de inversión más amplio, la volatilidad seguirá imponiéndose en los mercados, por lo tanto, tener una adecuada selección de activos seguirá siendo clave para el desempeño del portafolio de los inversionistas.
Históricamente, los bienes raíces en México han sido un activo muy socorrido por los inversionistas, pues representan una menor volatilidad y una plusvalía constante en nuestras inversiones. El problema es que materializar este tipo de inversiones de manera tradicional requiere un capital robusto y una administración eficiente, lo cual limita a algunos inversionistas a participar en este tipo de activos. Actualmente en el mercado de valores existen vehículos que permiten invertir en bienes raíces de manera muy sencilla y con diversificación en sectores económicos como industrial, comercial, turismo y oficinas, principalmente. Estos vehículos son conocidos como fibras.
Los fibras (fideicomisos de inversión y bienes raíces) son una figura empleada para fomentar la inversión en bienes raíces al colocar Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), e integrar a pequeños, medianos y grandes inversionistas, en inversiones y proyectos de gran escala.
El objetivo de este vehículo es utilizar los recursos del fideicomiso en la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento, para posteriormente entregar las utilidades a los inversionistas a través de un dividendo. Los beneficios que se obtienen al invertir en este tipo de activos son la plusvalía que le reconozca el mercado a los inmuebles del fideicomiso, atractivos dividendos, diversificación y una liquidez altamente superior en comparación con inversiones tradicionales de bienes raíces, entre otros.
Actualmente, la tasa de dividendo en promedio de este tipo de inversiones se encuentra alrededor de 7.5%; sin embargo, hay fibras que llegan a tener dividendos superiores a 13 por ciento.
Es importante mencionar que este tipo de instrumentos tiene un horizonte de inversión a largo plazo, ya que en momentos de alta volatilidad o de coyuntura en los mercados financieros las valuaciones de los fibras se pueden presionar a la baja. El mercado financiero incorpora de manera inmediata los cambios en las variables económicas que pueden beneficiar o impactar a este tipo de activos.
En estos momentos los fibras cotizan en el mercado de valores con un descuento superior a 15% sobre su Net Asset Value o valuación implícita, lo que se puede traducir en una inversión de valor para los inversionistas de largo plazo complementando y diversificando su portafolio de inversión. Sin duda, invertir es la mejor manera de hacer que el esfuerzo del trabajo rinda frutos; conviene acercarse a los especialistas para recibir orientación y saber cómo y dónde hacerlo.
El autor es Sales & Trading Desk BPyP de BBVA Bancomer.