Los Fibras y su atractivo como alternativa de inversión

Invertir en un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces es un símil a comprar una propiedad para arrendarla y recibir rentas periódicamente

Dentro de las emisoras que cotizan en el mercado mexicano de valores se encuentran los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras).

A pesar de su particular denominación, estas compañías desarrollan una actividad común: el arrendamiento en México de diversas clases de propiedades, como hoteles, centros comerciales, naves industriales, oficinas e, incluso, edificios destinados a la educación. Por ende, invertir en un Fibra es un símil a comprar una propiedad para arrendarla y recibir rentas periódicamente.

Ahora bien, ¿qué tan “buena” alternativa de inversión son los Fibras? A pesar de lo familiar que nos resulta su modelo de negocio, es válido preguntarse la conveniencia de asignar nuestros recursos a esta clase de activo en detrimento del resto de opciones en el mercado.

Las siguientes son algunas razones por las cuales considerar a los Fibras como una forma atractiva de poner a trabajar nuestro dinero.

1. Protección contra la inflación y contra variaciones en el tipo de cambio. Al momento de pactar las condiciones del contrato de arrendamiento, la mayoría de los Fibras acuerdan ajustar las rentas a la inflación. En consecuencia, el entorno actual de incrementos sostenidos en los precios de la economía, más que ser un factor de preocupación, es un elemento favorable que se traduce en más ingresos.

Existen fideicomisos como Fibra Terrafina o Fibra Prologis, que integran la mayoría de sus ingresos en dólares, generando que el inversionista reciba una cobertura ante fluctuaciones en el tipo de cambio peso/dólar.

2. Preservación de valor en entornos adversos. La guerra entre Rusia y Ucrania, las altas tasas de inflación a nivel mundial, las agresivas alzas en las tasas de interés, así como el riesgo de una recesión global, son eventos que agregan incertidumbre a las decisiones de los inversionistas y, por ende, volatilidad a los mercados.

Bajo este entorno, haber invertido desde inicios de 2022 hasta la fecha en las principales compañías del mercado mexicano (representadas por el Índice de Precios y Cotizaciones) nos hubiera significado una pérdida de 0.75%; es decir, por cada peso invertido recibiríamos a cambio 0.99 centavos. Por el contrario, haber invertido ese peso durante el mismo periodo en el conjunto de Fibras que integran el índice S&P/BMV FIBRAS nos significaría generar 1.12 pesos, considerando dividendos en ambos ejemplos.

3. Diversificación. El conjunto de propiedades que posee un Fibra está distribuido en diferentes partes de México y es ocupado por varios inquilinos que dedican sus actividades a diversos sectores. En adición, existen ciertos fibras que arriendan inmuebles de diferentes clases, como centros comerciales, oficinas y naves industriales.

En consecuencia, al destinar su dinero a este tipo de compañías, el inversionista diversifica el riesgo por región, por tipo de inquilinos y, en algunas ocasiones, por clase de inmuebles.

4. Distribuciones recurrentes de efectivo. Conforme al artículo 187 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), los fibras inmobiliarios  deben distribuir al menos una vez al año el resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior.

En lo que se traduce esta obligación fiscal para el inversionista es en recibir distribuciones de efectivo de manera trimestral o mensual.

Fibra Mty es la única en el mercado que adopta una periodicidad mensual en cuanto a su política de distribuciones. Con ello, esta compañía pretende simular la adquisición directa de una propiedad para recibir mensualmente el pago de la renta, como un inmueble habitacional. 

5. Ventajas fiscales. Conforme a la LISR, el inversionista en fibras está exento del pago del ISR que se causaría por la obtención de ganancias de capital y por la recepción de ciertas distribuciones.

Supongamos que se invirtió un peso en algun Fibra y que el valor de nuestra inversión a la fecha asciende a 1.12 pesos. De los 0.12 centavos generados, asumamos que 0.06 se obtuvieron por un incremento en el precio del título y los otros 0.06 corresponden a la distribución por “reembolso de capital”.

Como nuestra inversión se realizó en un Fibra, recibiríamos los 0.12 centavos de manera íntegra. En cambio, si hubiéramos invertido en otro tipo de compañía, deberíamos pagar el ISR sobre las ganancias.

Supongamos que al nivel de ingreso que recibimos le corresponde una tasa del ISR del 30%, entonces la utilidad de nuestra inversión neta de impuestos sería de sólo 0.08 centavos.