Los fibras y las tasas de interés

El sector de fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) en el mercado bursátil muestra una importante sensibilidad al entorno actual de tasas de interés. El índice BMV FIBRAS, que engloba prácticamente a todo el sector, registra un retroceso de -6.6% (considerando dividendos) desde el máximo logrado en agosto de este año

Cabe destacar la recuperación del indicador en la primera mitad del 2017, posterior al sólido ajuste desde la elección de Donald Trump que lo ubicó en niveles mínimos. Durante este mismo periodo, las primas de riesgo en nuestro país mostraron un avance significativo, agravando la depreciación de la moneda e impulsando el rendimiento de las tasas libres de riesgo a niveles no observados en más de seis años en la deuda soberana de largo plazo. El escenario un año después no es completamente diferente.

Como observamos la semana pasada, Banxico reaccionó de forma simétrica a la última decisión de la Reserva Federal, incrementando la tasa de referencia 25 puntos base hacia un nivel de 7.25 por ciento. No obstante, el Banco Central registró un deterioro en el balance de riesgos al integrar la incertidumbre en torno al Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el próximo año electoral y la reciente aprobación de la política fiscal en EU.

Todos estos factores han convergido en un débil desempeño del mercado bursátil nacional, con mayor énfasis en los instrumentos yield-related, como son las fibras. Este sector, relativamente nuevo en nuestro país pero con más de 50 años de experiencia en EU, mantiene un desempeño muy ligado a las tasas libres de riesgo.

Este efecto se podría explicar por la percepción del mercado hacia los fibras como un instrumento de “deuda” que genera un cupón (dividendo) de forma constante. Con base en los últimos resultados trimestrales y los precios actuales de los fibras, el dividend yield promedio del sector es de 7.7 por ciento. Por otra parte, es importante mencionar que el rendimiento del bono soberano a 10 años ha avanzado de forma considerable, ubicándose en alrededor de 7.6 desde 6.6% a mediados de este año. Estos niveles marcan un alto costo de oportunidad de inversión en instrumentos de riesgo.

Es importante señalar que el sector de fibras ha logrado capitalizarse de forma significativa en los últimos meses, inclinándose hacia el programa Emisor Frecuente, el cual contempla adquirir recursos del mercado con un compromiso de inversión en el corto plazo. Consideramos positivas estas medidas que buscan limitar la dilución a los inversionistas por menores plazos de inversión. No obstante, estimamos que la coyuntura mencionada de tasas de interés compromete a cada una de las administraciones en los fibras a adquirir/desarrollar activos con un rentabilidad cada vez más alta.

Proyectamos que el desempeño operativo en los próximos trimestres mantendrá sólidos niveles de ocupación en general, acompañado de numerosas adquisiciones inmobiliarias como las anticipadas por Fibra Uno (Funo), que busca incorporar 2 millones de m2 al portafolio hacia finales del 2020. Por otro lado, tan sólo Fibra Terrafina (TERRA) y Prologis (FIBRAPL) han ejecutado diversas adquisiciones por más de 200 millones de dólares en lo que va de este mes, lo que refleja un marcado optimismo a pesar de las negociaciones en curso del TLCAN.

En Signum Research, nos mantenemos más cautelosos ante este optimismo de cara al próximo desenlace en la relación comercial con EU, que también podría ser acompañado de mayores alzas en las tasas de referencia, afectando así  la perspectiva de mercado del sector en general.

Proporcionaremos más información al respecto en nuestro sitio web

* Armando Rodríguez es gerente de Análisis de Signum Research.