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¿Qué conviene, comprar o rentar?
Cuando se está buscando una vivienda la primera pregunta que surge es: “¿Debería comprar o rentar?”. Parecería una decisión fácil o con una respuesta evidente, pero para la mayoría de las personas es la decisión financiera más importante de su vida adulta.
No es ningún secreto que el sector de la vivienda es uno de los más importantes en la economía. Para ponerlo en contexto, las cifras que el INEGI reportó sobre el sector vivienda (considerando el alquiler imputado a la vivienda) es que éste representa 13.1% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional.
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima para la Ciudad de México que en el 2019 existió una demanda de 85,261 viviendas (adquisición, mejoramiento o autoproducción), equivalente a 9.1% del país. Estas cifras demuestran que la vivienda es un tema vital, que además tiene una altísima demanda y un gran impacto en la economía del país.
Existe la creencia de que rentar un inmueble es tirar el dinero por la ventana, pero no es algo tan simple. Pagar una renta proporciona un lugar en donde vivir y si se hiciera un símil, sería el equivalente a pagar el transporte público o taxi, en lugar de comprar un auto.
Dentro de esta misma creencia, comprar un inmueble es el equivalente a tener una vida financiera exitosa y hay muchos casos en los que es cierto. Mucha gente se ha beneficiado a lo largo de los años de la apreciación de sus inmuebles haciendo que la compra de su casa se convierta en una gran inversión. Sin embargo, el costo de vivir en las ciudades ha incrementado. Solamente en los tres primeros trimestres del 2016, según los últimos datos reportados del índice de la SHF, el costo de vivienda en la Ciudad de México incrementó 8.35 por ciento.
¿Comprar o rentar? Esta decisión depende de muchos factores, como la edad, la situación financiera, los planes a futuro, las propiedades actuales, la colonia en la que se quiere vivir y las condiciones del crédito hipotecario que se consigan, entre otros.
Para entender un poco más, se debe asumir que comprar un inmueble tiene distintos costos en el tiempo, además del pago mensual del crédito hipotecario, el cual consta de dos partes, el abono a capital y el pago de intereses; a esto hay que agregarle el pago inicial de la hipoteca y su respectivo costo de oportunidad, el impuesto Predial, el seguro de vivienda y los costos de reparaciones (amortizados); a esto habría que restarle la deducibilidad de los intereses reales de la hipoteca y considerar la apreciación del inmueble.
En el caso de la renta, prácticamente se habla únicamente de su pago, lo que deja un “extra” que se podría invertir en lo que sería el pago inicial de la hipoteca sin dejar de considerar que la renta se incrementa anualmente. Tomando en cuenta estas sencillas consideraciones, rentar un inmueble tenderá a ser mucho más rentable en el corto plazo, aunque en el largo pueda ser más rentable comprar el inmueble.
¿Cómo saber si es más rentable alquilar un inmueble que comprarlo? Existe un indicador que se utiliza para saber si un mercado de vivienda está bien valuado o es parte de una burbuja llamado price-to-rent ratio. Éste se calcula dividiendo el valor promedio de las viviendas entre el promedio de la renta anual. Este indicador debe ser cercano a 20 para estar en una situación óptima, entre más alto sea este valor, es mejor para las personas que buscan rentar, entre más bajo sea este valor, se está más cerca de una burbuja. Por ejemplo, en el 2008, antes de la crisis inmobiliaria en Estados Unidos, el indicador se situaba en 15.
Se puede utilizar este indicador price-to-rent ratio para evaluar las opciones. Por ejemplo, para un departamento en la colonia Condesa de la Ciudad de México con un valor de 4 millones de pesos con una renta de 16,000 pesos mensuales, el price-to-rent ratio es de 20.83, y de acuerdo con la teoría sería más conveniente rentar.
Es muy importante considerar que para tomar la mejor decisión siempre se deben de tener en cuenta todos los factores que afecten la decisión. Además de la edad y los planes a futuro, es necesario evaluar la situación familiar presente y hacia el futuro, como crear una familia o el aumento de ésta, así como el tiempo que se visualice vivir en cierta zona. Este análisis, por sencillo que parezca, ayudará a romper los paradigmas de las creencias populares y a no quedase con lo que se asumía como verdad absoluta.
*José Roberto Contreras García es Associate Producto & Market Intelligence en BBVA Asset Management.