A falta de inventario, la venta de vivienda en la Ciudad de México se sostiene con casas usadas

El costo de la tierra, la inflación, el alza en las tasas hipotecarias y la escasez de oferta, fueron elementos constantes que afectaron la venta de vivienda en la Ciudad de México durante el 2022; sin embargo, el mercado logró repuntar en el último trimestre del año.

De acuerdo con el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Tinsa México, en los últimos tres meses del 2022 se desplazaron 7,028 unidades de vivienda nueva en la zona metropolitana de la Ciudad de México (que incluye a los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo), lo que representa una variación de 20.8% anual y 2.9% trimestral.

Sin embargo, Manuel González, director general de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) Valle de México, explicó que el sector habitacional en esta región atraviesa por una etapa de retos, ya que del 2019 al 2022, la colocación de créditos para la compra de viviendas arrastró una caída promedio de 12% anual, al sumar alrededor de 24,000 financiamientos.

Mientras que la comercialización de viviendas por parte de los miembros de la Cámara disminuyó 20% entre el 2021 y el 2022.

“El proceso de colocación hoy se está alargando más. Las ventas de los desarrolladores socios de Canadevi (Valle de México) cayeron cerca de 20% en los últimos dos años”, compartió González.

En este sentido, el último reporte trimestral de la firma de análisis inmobiliario Ai360 indicó que el mercado debe aprovechar las nuevas tendencias, como el home office y la demanda de los nómadas digitales, para lograr una mejor rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.

“Considerando que algunas plazas pueden tener altos costos de suelo, a los que habría que agregar los de los materiales, y una demanda disminuida por el alza en las tasas de interés, estas tendencias cobran más importancia”, describe el informe.

Vivienda usada gana terreno

En un contexto de un mercado en la colocación de vivienda nueva en la Ciudad de México deprimido, cualquier señal positiva resalta frente a la tendencia que se ha tenido en los últimos meses y la cual contrasta frente al mercado secundario de casas en la capital mexicana.

Según Ai360, de enero a octubre del 2022, se otorgaron en la Ciudad e México 7% menos créditos para la compra de casas nuevas, en comparación con el año previo; mientras que los financiamientos para la vivienda usada aumentaron 21 por ciento.  

Así, las propiedades de segunda mano han ganado terreno frente la falta de inventario nuevo, distinto a lo que sucedía en el 2019, un año antes de que iniciara la pandemia de Covid-19 en México, cuando se vendieron 16,000 unidades nuevas y solo 7,500 usadas, según el presidente de Canadevi.

“Es importante considerar esto, porque sí, se han vendido más de 20,000 unidades, pero se trata de vivienda nueva y usada”, dijo González.

Al respecto, Eduardo Reyes, director general adjunto de Desarrollo de Productos en Banorte, refirió que la vivienda usada ha tenido una aceleración importante, pues datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) indican que el financiamiento para este mercado creció 56% en noviembre del 2022.

Precios se moderan

A pesar del escenario, el 2022 fue un año de incremento moderado en los precios de la vivienda de la Ciudad de México, con un aumento anual de 3% (vs. 2021), en comparación con el 7% que se reportó a nivel nacional.

No obstante, las casas en la capital son tres veces más caras que las de otros estados, ya que el precio promedio por metro cuadrado en la gran urbe es de 42,000 pesos para vivienda nueva, mientras que en el resto de las entidades alcanza los 15,000 pesos.

“Los precios más altos del país están en la Ciudad de México y ello refleja escasez de inventario. Es urgente plantear mejores esquemas para incrementar la densidad y ofrecer vivienda asequible”, remarcó Ai360.

Entre las estrategias que los desarrolladores han adoptado para ofrecer unidades nuevas que se adapten a las condiciones del mercado, se encuentra optar por departamentos de menor superficie, aunque con mayor variedad en acabados y amenidades.