Construcción de vivienda social y económica se desvanece en México

La construcción de vivienda social, económica y popular en México se ha desvanecido, lo que ha ocasionado un complejo problema social que afecta a las familias de menores recursos, que no pueden acceder a una solución habitacional conforme a sus necesidades.

De acuerdo con Wendy Nieva, directora general adjunta de Promoción de Negocios de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el parque habitacional representado por esta clase de propiedades se redujo más de 50% en menos de seis años.

"Tanto el coordinador sectorial (la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano), como el ecosistema de financiamiento, estamos preocupados. En el 2017, 45% del inventario total de la vivienda era de tipo económico-popular; hoy en día, sólo representa 25 por ciento", declaró la funcionaria durante su participación en el Foro de Vivienda 2023. 

"Esto quiere decir— agregó— que los desarrolladores se trasladaron a los modelos medio, residencial y residencial plus".

Entre el 2021 y el 2022, fue notorio el giro que dieron las desarrolladoras al concentrar su producción en segmentos más rentables, pues la inflación en el precio de los materiales y el incremento en el costo del financiamiento para construcción, redujeron al máximo los rendimientos en los rubros económicos.  

"No hay interés del mercado para poder resolver este problema, porque la utilidad no da. El tema es el modelo de gestión de la vivienda, debemos innovar para que, a través de mecanismos de política pública, se pueda resolver esta falla del mercado", afirmó Gerardo Sigg, académico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

Para el especialista, la clave para subsanar el problema es crear un modelo público de gestión para la producción de vivienda social, con el objetivo de alejar a este segmento habitacional del concepto de mercancía. 

Además, indicó que el desarrollo de un plan nacional podría asegurar un inventario habitacional asequible, ya que una de las contradicciones del sector se encuentra en el mercado secundario. 

"Debemos tener vivienda protegida por el Estado, porque el mercado secundario lleva a la vivienda social a la categoría de vivienda media. Es decir, casas que se vendieron en 600,000 pesos, ahora se revenden en un 1 millón (de pesos), por lo tanto, no tenemos un parque habitacional de vivienda asequible en México", aseguró Sigg.

Por otro lado,  colocar a la vivienda social dentro de la categoría de infraestructura para el bien común, permitiría que nuevos agentes de inversión aporten con financiamiento, como la banca de desarrollo y los fondos públicos.

Sin suelo, no hay vivienda

Enrique Vainer, director general de Grupo Sadasi, mencionó que, además de los costos de la construcción, uno de los principales retos que enfrentan las desarrolladoras para crear nuevas viviendas económicas que atiendan a la base de la pirámide social, es la escasez de tierra adecuada.

"El tema de la tierra no es una ecuación sencilla, porque la más costosa está en las zonas céntricas y en las periferias podemos encontrar terrenos baratos, pero sufren de falta de servicios. Necesitamos tierra óptima que nos permita hacer vivienda adecuada", declaró el desarrollador.

En este sentido, José Alfonso Iracheta Carroll, director general del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), reiteró que discutir la vivienda sin hablar de la regulación del suelo resulta ocioso, pues es el primer factor que determina el crecimiento de las ciudades.

"Si hoy 40% de la población no tiene acceso a un crédito público para comprar un hogar, algo mal estamos haciendo. Una parte importante de la población ha quedado fuera del mercado y ahí se explican los asentamientos irregulares", agregó el funcionario.

Entre las alternativas que propone el INSUS para impulsar la vivienda social y económica, se encuentran: mecanismos de política pública para el desarrollo integral con equipamiento e infraestructura y la redensificación de las ciudades.

"Al concentrar una mayor cantidad de población en las ciudades, es posible ofertar departamentos desde 400,000 pesos; suena imposible desde el punto de vista constructivo, pero de forma integral, esto es un mecanismo para reducir el precio de las viviendas", apuntó Iracheta.