Inflación pasa factura a los precios de la vivienda en México

Los desarrolladores de vivienda han comenzado a trasladar la alta inflación, que se ha registrado en los insumos para la construcción, al consumidor final y esto ha provocado que el precio de los hogares haya tenido un aumento histórico, al menos durante el primer trimestre del 2023.

Durante los primeros tres meses del año, el precio de las viviendas con crédito hipotecario a nivel nacional aumentó 11.7% en su comparación anual; sin embargo, algunas entidades registraron incrementos de hasta casi 18%, especialmente las que tienen una importante afluencia turística o viven un dinamismo económico importante.

Para los especialistas, estos aumentos en el precio de la vivienda, que son históricos al registrar incrementos de esta magnitud para un periodo similar, tienen que ver con la alta inflación en los insumos para la construcción de los últimos meses —de 12% en promedio durante el 2022—, y que todavía, hasta el año pasado, no se veía reflejada en el valor final de los inmuebles.

"En el 2023, como se está aumentando gradualmente la demanda, la vivienda está tratando de compensar eso que no pudo hacer el año pasado, de aumentar los precios, y lo que estamos viendo es un fuerte aumento (en el precio final)", explicó Javier Furlong Salgado, presidente de la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval).

Para Mauricio Domínguez, director de Análisis de Mercado de la firma valuadora Tasvalúo, otro de los factores que ha incidido en el aumento en el precio de la vivienda es el relacionado con los tiempos de los desarrolladores para comercializar su producto, los cuales se han extendido debido a trámites regulatorios.

"En promedio, un desarrollador tarda entre dos y tres años para terminar su producto (y comercializarlo). Entonces, esto a veces se alarga desde el momento que se adquiere un terreno y se empieza con todo el tema de licitación, la parte normativa, de las carpetas financieras, levantar capital y esto al final pega en el precio", indicó Domínguez.

Entidades turísticas, con mayor ritmo

De acuerdo con las cifras de Sociedad Hipotecaria Federal, durante el primer trimestre del año, 16 entidades presentaron aumentos mayores al promedio nacional, de 11.7%, mientras que otras 16 registraron incrementos menores.

Entre las entidades con mayor aumento destacan aquellas que tienen una importante afluencia turística, tanto nacional como extranjera. Por ejemplo, en Baja California Sur se registró una variación de 17.9%, en Quintana Roo, de 17.1%; en Sinaloa de 16.5%; en Baja California de 15.4% y en Guerrero de 15.3 por ciento.

Para el representante de Tasvalúo, esto es reflejo del apetito que tiene el inversionista, tanto nacional como extranjero, por invertir en propiedades en zonas turísticas, pero también tiene otro efecto: vivienda menos accesible para familias de menos ingresos.

"Se está haciendo menos vivienda accesible en términos de familias de menos ingresos, pero los segmentos residenciales y plus se han mantenido", acotó Domínguez.

El presidente de la Fecoval destacó que apenas 25% de las operaciones de compra de vivienda registradas en el primer trimestre del año se realizaron por debajo de los 626,000 pesos, mientras que 50% se hizo por más de 926,253 pesos. El precio promedio fue de 1 millón 601,000 pesos.

"El mercado se basa mucho en la vivienda de 926,000 pesos. Los riesgos de esto es que tengamos un déficit importante en la vivienda de tipo económico y de interés social, este sector no ha sido el más favorecido e incluso el volumen ha disminuido y creo que el reto es generar condiciones de política de vivienda e inversión de desarrolladores", acotó Furlong Salgado.

¿En qué se traduce el aumento?

El representante de Tasvalúo indicó que el aumento de precio de la vivienda no necesariamente está relacionado con inmuebles de mayor tamaño, sino que los desarrolladores buscan compensar dicho incremento con amenidades en las propiedades.

"Por un lado, los costos de construcción por metro cuadrado están siendo dependientes del tamaño del prototipo del desarrollador, pero por otro lado el comodín que muchos desarrolladores tienen es el tema de las amenidades... Por ejemplo, una bodega anexa, la opción de balcón, la parte de elevadores inteligentes, todo esto juega", explicó Domínguez.

Los especialistas coincidieron en que para el resto del año pudiera haber una moderación en los incrementos de los precios de la vivienda, al presentarse una inflación más moderada en los insumos para la construcción.