Mercado de la vivienda en la CDMX atraviesa su "tormenta perfecta" ante alza de precios

La inflación, la caída en la construcción de nuevas unidades, incrementos en las tasas de interés, así como periodos extensos de trámites para la autorización de nuevos proyectos y una constante demanda, son elementos que conforman la tormenta perfecta para elevar el precio de la vivienda en la Ciudad de México.

El Índice de Precios de la Vivienda en México, elaborado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), arrojó que, durante el primer semestre del 2023, el valor de los inmuebles habitacionales con crédito hipotecario aumentó 13.1% en la capital, en comparación con el mismo periodo del 2022. Este valor se encuentra por encima del incremento promedio nacional (11.6%) y de la inflación general.

Actualmente, el precio promedio de los departamentos en la capital mexicana es de 53,977 pesos por metro cuadrado (m2), lo que lo posiciona como el mercado más costoso del país, seguido de Quintana Roo (52,000 pesos por m2) y Jalisco (48,000 pesos por m2), según el análisis de Comportamiento de precios de vivienda en México, de Alohome e Intelimétrica.

Eduardo Orozco, cofundador y director general de Alohome, proptech especializada en la administración de canales de venta para desarrolladores residenciales, explicó que una persona requiere de 3 a 5 millones de pesos para comprar un hogar de segmento medio-alto en la Ciudad de México.

De acuerdo con el especialista, la oferta y demanda actual en el centro del país se concentra en este rango de precios. Aquellos inmuebles con valor superior a los 5 millones de pesos han tenido una baja en absorción, por lo que algunos proyectos analizan estrategias de descuentos para concretar ventas. 

"Desafortunadamente, se ha generado la tormenta perfecta en el sector de la vivienda: por un lado, hay muy poca producción nueva; por el otro, la inflación de los años pasados en el costo de los materiales de construcción (15% en el 2021 y 12% en el 2022) también ha afectado. Tenemos costos financieros altos para el comprador y para el desarrollador. Todo hace que veamos un alza natural de los precios", comentó Orozco en entrevista.

Alcaldías más costosas

El cambio más notorio dentro de la capital mexicana se observó en las alcaldías Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo; las cuales presentaron aumentos superiores a 5% en el precio de los departamentos en el segundo trimestre del 2023, en comparación con el trimestre previo.

La apreciación de los inmuebles habitacionales de semilujo de la delegación Cuauhtémoc siguen con una tendencia a la alza.

El precio promedio de los departamentos en esta alcaldía, que tiene a las colonias con mayor demanda como Roma y Condesa, es de 62,209 pesos por metro cuadrado, según el reporte de Alohome. Mientras que la Miguel Hidalgo y Benito Juárez alcanzan los 57,639 y 50,909 pesos por metro cuadrado, respectivamente.

¿Qué esperar el resto del año?

A pesar de que la inflación general se ha desacelerado y las tasas de interés para el financiamiento de la construcción y los créditos hipotecarios han comenzado a estabilizarse; el precio de la vivienda en la Ciudad de México no ha dado señales de dar un respiro en los próximos meses.

"No vemos ninguna señal de que los precios vayan a mejorar. Probablemente dejen de crecer tanto como lo vimos en este primer semestre, pero el cambio no será significativo. La administración de la capital mexicana ha castigado mucho el desarrollo inmobiliario y los precios tienden a subir por la falta de inventario", agregó Orozco.

En términos de construcción, el experto refirió que los meses que restan del 2023 y los del 2024 serán de poca oferta nueva, una situación en la que los principales afectados serán los compradores finales.

"Algo que puede ser bueno es la digitalización de los trámites relacionados con la construcción. En teoría, todos serán digitales en septiembre y hay mucha expectativa alrededor, vamos a ver qué pasa. Eso podría ayudar a reactivar un poco, pero por el momento no vemos mucha actividad en el mercado", sostuvo el experto.