Monterrey brilla por el nearshoring: tiene 149 parques industriales y va por más...

Si algo ha movido al sector inmobiliario industrial de México es, definitivamente, la relocalización de empresas, o nearshoring y pese a que este fenómeno es todavía joven y no se ha reflejado en su totalidad en los indicadores macroeconómicos del país, el efecto en el Real Estate es evidente.

Se calcula que, en promedio, se entregan 80 naves industriales nuevas cada trimestre para la instalación de operaciones de compañías; la mayor parte de estos inmuebles se localizan en el norte y Bajío, según Intercam Banco.  

“Si bien el espacio industrial de la República Mexicana no llega ni a 10% del que existe en Estados Unidos, las ventajas laborales y logísticas son atractivas. Por esto, vemos la llegada de nuevas empresas a edificios industriales, pero sobre todo una gran ola de expansiones de compañías ya establecidas”, indica un análisis de la firma. 

Una de las grandes ciudades ganadoras del nearshoring ha sido la capital de Nuevo León: Monterrey, la cual cuenta con más de 149 parques industriales y ha atraído a cerca de 4,000 empresas extranjeras de múltiples sectores. 

De acuerdo con los especialistas de Intercam, la continua generación de mano de obra calificada, así como la buena preparación técnica y la cercanía con la frontera, facilitan la relocalización de las cadenas de valor en esa urbe. 

Para el cierre de agosto del 2023, la ciudad regiomontana acumuló más de 1 millón 970,000 metros cuadrados de espacio industrial en construcción, esto representa 32% de los proyectos en obra de todo el país, según datos de Solili.   

Tan solo entre julio y agosto, dieron inicio más de 345,000 metros cuadrados de construcción industrial, cifra que supera por más del doble lo registrado durante los mismos meses del 2022. 

Obras en planeación

 La fuerte demanda de naves industriales en Monterrey se refleja en la ocupación de las mismas, ya que son pre-arrendadas, incluso, antes de haber sido construidas en su totalidad. 

Esta dinámica del mercado ha generado que el espacio disponible para la llegada de nuevas empresas se mantenga limitado, por lo que los desarrolladores apresuran el aterrizaje de nuevos espacios.

Intercam destaca que existen casi 800,000 metros cuadrados de proyectos en planeación que posiblemente inicien su construcción en los próximos meses y se consolidarían en el primer semestre del 2024.

Mientras tanto, Solili reportó que 78% de los espacios en desarrollo a mediados del 2023 contaban con contrato de arrendamiento previo a su inauguración,  

Persisten los retos

La llamada “ciudad de las montañas” ha avanzado de manera firme para consolidarse como uno de los epicentros de la actividad industrial en la región, pero aún le quedan algunos pasos por dar. 

Uno de los aspectos por atender es el encarecimiento de la tierra como consecuencia del limitado espacio sobrante con acceso a infraestructura energética y logística. 

“Justo estos son los retos para Monterrey: tierra cara e insuficiencia energética, lo cual podría desincentivar la llegada de nuevas inversiones”, apuntó Intercam. 

Los especialistas apuntan que el aumento de la capacidad instalada para la generación de electricidad y de la red de distribución debería ir a la par que la construcción de naves industriales; sin embargo, en México, este rubro es un asunto de estado, lo que limita la inversión privada. 

“Pensamos que las inversiones públicas en generación eléctrica y distribución ya van tarde, lo que podría generar desequilibrios en el consumo energético y en la producción final de las compañías”, remarcó la firma.

Asimismo, se encuentra la suficiencia hídrica que, en Monterrey, ha dejado a ciertas comunidades sin el recurso vital por días. También es cierto que el agua es utilizada para ciertos procesos de manufactura. 

Si bien el panorama luce desafiante, Intercam compartió que la Gigafactory de Tesla será un punto focal para la llegada de nuevos proveedores que busquen formar parte de la cadena de suministro, lo que a su vez podría potencializar la formación de un nuevo clúster que integre su cadena de valor dentro del país.