¿Piensas invertir en el sector inmobiliario? Aquí los puntos básicos que debes de seguir

Con el paso de los años, el sector inmobiliario se ha afianzado como un destino seguro para las inversiones, debido a la estabilidad que brinda apostar por el ladrillo en lugar de instrumentos más riesgosos que se basan temporalidades o incluso, en la especulación.

Sin embargo, para poder obtener el mejor beneficio dentro de las inversiones inmobiliarias, es importante conocer los instrumentos disponibles, así como el tipo de estrategias que se pueden seguir y se adapten a las necesidades de las personas que apuestan su patrimonio en el segmento de bienes raíces.

De acuerdo con Mariano Capellino, director general de la firma Inmsa Real Estate Investments Management, antes de iniciarse en el mundo de las inversiones inmobiliarias, es necesario conocer el perfil de inversionista y estudiar la estrategia a seguir con el fin de obtener rendimientos importantes.

"No hay dudas de que las inversiones en Real Estate pueden representar una oportunidad para obtener importantes retornos; sin embargo, es importante conocer nuestro perfil como inversionista para implementar una estrategia adecuada, que nos permita alcanzar nuestras metas", explicó el especialista en un análisis al respecto.

En este contexto, Capellino detalló que los instrumentos de inversión inmobiliaria más comunes son las inversiones indirectas, es decir, aquellas que se realizan por medio de canales financieros, como fondos de inversión, conocidos como Reits, por sus siglas en inglés.

"En este tipo de inversiones, si todo sale bien, se pueden obtener rendimientos razonables en torno al 8% anual promedio", apuntó el especialista.

Si bien, estos instrumentos parecieran atractivos ante los inversionistas novatos, existen algunas características que deben conocerse, como, por ejemplo, que la persona que invierte no posee el control sobre los recursos debido a que, luego de colocarse en el fondo, se recibe a cambio un porcentaje de participación del instrumento.

Así, los reportes que recibirá el inversionista sobre la posición de la inversión serán generales, con información poco precisa que identifique exactamente los activos que fueron adquiridos, así como su evolución, según Capellino.

En contraparte, existe la inversión directa por medio de los asset manager, que en español significan profesionales financieros, los cuales se encargan de brindar asesoramiento, estructuración y gestión de inversión de los activos. "A diferencia de las anteriores, los inversionistas mantienen el control sobre los mismos".

Tipo de estrategias

Para Capellino, existen cuatro tipos de estrategias que los inversionistas que recién llegan a este mercado pueden seguir para obtener un mejor retorno a su inversión.

• Inversiones CORE

En esta estrategia se pueden apalancar los inversionistas conservadores, los cuales buscan minimizar sus riesgos por medio de la adquisición de inmuebles bien localizados y consolidados, con flujos de caja estable e inquilinos de alta calidad crediticia. Aquí, los rendimientos por renta pueden ir entre 3 y 5% anual.

• Inversiones Core + 

Aquí, la estrategia se basa en una combinación de crecimiento y flujo de caja, pues los inversionistas están dispuestos a arriesgarse un poco más que en las inversiones CORE.

"Se busca realizar mejoras sobre la propiedad que incrementen la capacidad de la misma a fin de generar mayores flujos de caja.  Por ejemplo, se puede adquirir un edificio que cuenta con buena ocupación, aunque, si se lo repara, se podrán incrementar los precios de los alquileres", explicó Capellino.

De acuerdo con el especialista, si bien la propiedad genera flujos de caja, partes de estos deberán ser reinvertidos para poder llevar a cabo las mejoras necesarias. En tanto, la estrategia puede generar retornos anuales de entre 5% y 7 por ciento.

• Inversiones Value Add

En este tipo de estrategia, el inversionista está dispuesto a asumir aún más riesgos, con la intención de generar retornos más elevados.

Estas inversiones están enfocadas en propiedades recién adquiridas, las cuales, si bien de inicio no generan flujos de caja de manera inmediata, tienen el potencial que permitirá obtener un retorno más elevado una vez que se materialice el valor añadido sobre la propiedad.

Es por ello que existen activos, dentro de este tipo de inversiones, que suelen requerir mantenimientos y gestión de alquileres, por lo que se exigirá destinar recursos para abordarlos.

Así, se requiere la asesoría profesional para que este tipo de propiedades generen retornos de entre 8% y 10% anual.

• Inversiones Opportunistic

Si bien esta estrategia es la que puede generar un mayor rendimiento, también es la de mayor riesgo.

De acuerdo con Capellino, en esta estrategia por lo regular no se verán los retornos durante los primeros años de inversión. Aquí, el especialista sugiere la asesoría de un profesional para la adquisición de propiedades para su reconversión.

"Así, aunque no se generarán flujos de caja, se podrán obtener importantes retornos, de entre el 10% y 15% anual, una vez que se materialice el valor añadido", detalló Capellino.

Activos distress

En su análisis, Capellino enfatizó en invertir en activos distress, es decir, propiedades muy por debajo del valor de mercado. 

"Las propiedades distress son aquellas que se pueden adquirir con importantes descuentos como consecuencia de que sus propietarios son liquidadores, como por ejemplo los bancos, por lo que deberán desprenderse de ellos a un menor valor", abundó el especialista.

Capellino añadió que no siempre estos activos están añadidos o en mal estado, por lo que muchas veces no será necesario realizar importantes inversiones para hacerles reparaciones mayores.

El especialista destacó que, a partir de la pandemia, segmentos como el retail, logística y oficinas, representan oportunidades para los inversionistas de Real Estate; sin embargo, para Capellino es importante destacar que algunos países, como España, representan una mayor oportunidad en esta clase de activos que otros.