Potencial industrial de los fibras: poseen más de 3.7 millones de metros cuadrados de reserva de tierra 

Desde su entrada a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en el 2011, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras) han tenido un crecimiento destacado, especialmente, en el sector inmobiliario industrial de México.

Si bien, el inventario actual de naves industriales que poseen resulta insuficiente para satisfacer la demanda originada por la tendencia de relocalización de empresas (nearshoring) en el país, estas firmas cuentan con un gran potencial para aumentar su participación en el mercado.

De acuerdo con un análisis de la plataforma Datoz, los fibras con participación en el segmento industrial tienen capacidad para edificar más de 40 millones de pies cuadrados (más de tres millones 716,000 metros cuadrados) en sus reservas de tierras en el norte, bajío y centro del país.

Esta superficie la poseen seis de los 16 fideicomisos que operan actualmente en el país: Fibra Nova, Fibra Prologis, Fibra Upsite, Fibra Macquarie, Fibra MTY y Fibra Terrafina.

Sin embargo, la participación del sector podría ser mayor, ya que no se tomó en cuenta a Fibra Uno, la cual no detalla qué proporción de su reserva territorial está dirigida al segmento industrial.

Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), indicó que la oportunidad de crecimiento y la atracción de empresas extranjeras, principalmente de origen asiático, es exponencial.

Por lo anterior, la mayoría de los fideicomisos industriales se han preparado con ubicaciones diversificadas en la zona norte del país, cerca de la frontera con Estados Unidos.

Del primer trimestre del 2022 al mismo periodo de este año, los fibras se extendieron cerca de un 1 millón de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR) industrial, de acuerdo con sus reportes financieros en las bolsas de valores.

Además, de enero a marzo del 2023, reportaron un total de 18.8 millones de m² de ABR, en contraste a los cerca de 17.9 millones de m² del primer trimestre del 2022, lo que representa un aumento de 5.16% que equivale a 923,156 metros cuadrados.

"Es una realidad que la mayoría de los fibras industriales tienen ubicaciones diversificadas. Ahora, los retos y expectativas son seguir urbanizando las nuevas zonas que se están generando así como las existentes, con mayor infraestructura y servicios que integren a las comunidades", comentó Moisés.

Fibra Nova, con mayor capacidad de desarrollo

De los 40 millones de pies cuadrados de reserva de tierra que poseen estas empresas, la que tiene mayor capacidad de construcción de edificios industriales es Fibra Nova.

En el segundo trimestre del 2023, firmó un acuerdo vinculante para la adquisición de 50 hectáreas de reserva territorial en el mercado inmobiliario industrial de Chihuahua, por lo que podría desarrollar alrededor de 13.4 millones de ft2.

Por su parte, Fibra Prologis cuanta con 18.4 acres de tierra en Tijuana y Guadalajara con un área desarrollable estimada de 400,616 ft2 al 30 de junio de 2023, según Datoz.

No obstante, en conjunto con Prologis, la Fibra tiene un banco y expansión de tierra que asciende a 11.4 millones de ft2 construibles en los mercados de Monterrey (4.5 millones ft2), Ciudad de México (2.5 millones de ft2), Guadalajara (2.2 millones de ft2), Reynosa (1.8 millones de ft2), Ciudad Juárez (300,000 ft2) y Tijuana (100,000 ft2).

Fibra Upsite también continúa con su plan de desarrollo, por lo que en su tierra de reserva podría construir 6.7 millones de ft2 de edificios industriales.

Dicho fideicomiso cuenta con terrenos en el bajío y centro, específicamente en los mercados de Querétaro, Guanajuato y Ciudad de México.

Al cierre del segundo trimestre del año, Fibra Macquarie cuenta con reserva de tierra en los mercados del norte del país, en los cuales suma 2.9 millones de ft2 de superficie industrial desarrollable.

En Ciudad Juárez, la empresa encabezada por Simón Hanna, tiene el mayor potencial de edificación con 2.2 millones de ft2, le sigue Tijuana con 406,000 ft2, después Monterrey con 210,600 ft2 y, por último, Reynosa con 95,400 ft2.

Fibra MTY y Fibra Terrafina también tienen una reserva importante de tierra, aunque no detallan la superficie arrendable que se puede construir en dichos terrenos.

Con la adquisición del portafolio Zeus, Fibra MTY tiene una reserva de 9.5 millones de ft2 en diferentes mercados del país. Mientras que, Terrafina tiene terrenos en el norte, centro y bajío, que suman 5 millones de ft2.

"Estas reservas son clave para los fibras, ya que la alta demanda de espacios industriales ha impulsado el aumento de los proyectos en construcción, ya sea built-to-suit (BTS) o especulativos, por lo que tener estos bancos de tierra hace más competitivas a las Fibras dentro del mercado inmobiliario industrial", destacó Datoz.