Rentabilidad, ¿Qué es y cómo se puede calcular en una inversión inmobiliaria?

Pese a que las inversiones en bienes raíces tienen una mayor solidez frente a otros instrumentos e industrias, también es cierto que el sector inmobiliario no garantiza un escenario de “cero riesgos”.

En este escenario, la firma DD360 apuntó que antes de invertir en un proyecto inmobiliario es importante evaluar la rentabilidad del mismo, con el fin de tener estimaciones realistas sobre los plazos y posibles rendimientos.

“Es indispensable acceder a especialistas que operen con base en tecnología cuando se quiere invertir en el sector. Si bien el Real Estate es una opción sólida para las inversiones, nunca se puede garantizar que las ganancias llegarán por sí solas si no existe el acompañamiento correcto”, se puede leer en un análisis de la plataforma digital de financiamiento de proyectos residenciales DD360.

Pero, ¿qué es la rentabilidad en el sector inmobiliario?

De acuerdo con DD360, se trata de la relación entre los beneficios que se obtendrán del desarrollo, el uso de un inmueble y de la inversión realizada para su edificación.

Usualmente se expresa en porcentaje y permite evaluar la capacidad de generar una ganancia del proyecto.

Para definirla existen dos fórmulas. La primera es la rentabilidad bruta, un cálculo que considera los ingresos brutos esperados del inmueble multiplicados por 100 y, posteriormente, divididos entre el valor total del inmueble. 

Por ejemplo, un departamento cuyo valor es de 2 millones de pesos y que se rentará en 10,000 pesos al mes; el ingreso bruto de ese inmueble, al año, será de 120,000 pesos. Esa cifra, multiplicada por 100 y dividida entre el valor de la propiedad, da un total de 6% de rentabilidad bruta.

120,000 x 100 / 2,000,000 = 6

En la Ciudad de México, según datos de Intelimétrica, las alcaldías en las que se puede recuperar más rápido una inversión inmobiliaria a través de la renta son Iztapalapa y Azcapotzalco, las cuales rondan entre 7 y 8% de rentabilidad bruta.

Por otro lado, se encuentra la rentabilidad neta. A diferencia del cálculo anterior, se consideran otros gastos y derramas en el proceso de construcción, así como los costos de mantenimiento del lugar.

Esos gastos se restan a los ingresos brutos para luego realizar la misma ecuación: la cifra que resulte se multiplica por cien y se divide entre el costo total del inmueble.

Un factor adicional para considerar, según DD360, es el financiamiento de un posible préstamo hipotecario, así como el tipo de interés, el plazo de ese crédito, los gastos notariales, impuestos, seguros y pago de servicios en la zona. Estos factores pueden tener gran impacto en la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

El uso de la tecnología

Gracias a la evolución tecnológica, actualmente, existen herramientas digitales que permiten calcular la rentabilidad de una propiedad en minutos, a través de algoritmos e inteligencia artificial.

Tal es el caso de Monopolio, solución con un mapa interactivo en el que se identifican zonas con alto nivel de plusvalía e inmuebles de acuerdo con su precio y rendimientos potenciales.

Esta herramienta cuenta con información recopilada de diversas fuentes como la Secretaría de Movilidad y plataformas digitales de compraventa de inmuebles, para realizar una proyección del desarrollo a futuro.