Sector inmobiliario industrial polarizado: norte avanza con el nearshoring, pero sur sigue desconectado

El crecimiento industrial a partir de la relocalización de empresas (nearshoring) ha sido clave para el desarrollo de algunos estados de México, pero restrictiva para otros, ya que el país cuenta con tres regiones con oportunidades sólidas —la frontera, el Bajío y el centro—, mientras que la región sur-sureste permanece desconectada industrialmente.

De acuerdo con el Índice de Desarrollo Industrial (IDI 2024) de la desarrolladora de parques industriales Finsa, Nuevo León, Chihuahua y Coahuila vuelven a ocupar las tres primeras posiciones debido a su capacidad en indicadores clave como el espacio industrial disponible, participación en el Producto Interno Bruto (PIB) industrial, exportaciones manufactureras y atracción de inversión extranjera.

En cuanto a las regiones más atractivas para el nearshoring, son la frontera norte es la más destacada por su disponibilidad de espacio industrial, el Bajío por sus niveles de innovación y estado de derecho, y la región centro por su talento calificado.

Sergio Argüelles, fundador y director general de Finsa, expuso que México se encuentra en una posición privilegiada como vecino y socio comercial de Estados Unidos, lo que le permite fortalecer su integración en las cadenas de valor de América del Norte y atraer inversión.

Sin embargo, dijo, “para aprovechar esta oportunidad, el país debe enfrentar desafíos críticos, en cuanto a energía, infraestructura de transporte y logística, talento calificado, seguridad y estado de derecho. La responsabilidad de abordar estos temas recae, tanto en los sectores productivos, como en los tres niveles de gobierno”.

Nuevo León se consolida

El IDI 2024 examina distintos factores que determinan la capacidad de las entidades federativas para la actividad secundaria. En la dimensión de infraestructura, Nuevo León se consolida como líder indiscutible por tener 1590 hectáreas (ha) de espacio industrial y crecer a un ritmo de 100 ha promedio de nueva construcción en los últimos cinco años.

Los cuatro estados con potencial para posicionarse entre los principales cinco lugares con mayor inventario de naves industriales en los próximos años son Coahuila con 322,000 metros cuadrados de nueva construcción promedio por año, Guanajuato (205,000 m2), Jalisco (197,000) y Querétaro (192,000).

Por otro lado, Nuevo León es la entidad con mayor inversión extranjera directa en el sector secundario, con un promedio de 13,4000 millones de dólares anuales en los últimos cinco años. Le sigue de cerca la Ciudad de México con 10,100 millones de dólares.

Estados rezagados

En cuanto a los estados con menor puntuación en el IDI 2024, Guerrero, Chiapas y Quintana Roo ocuparon los tres últimos lugares. Los bajos niveles de inversión extranjera industrial, exportación de manufactura, egresados de educación superior, así como altos índices de corrupción, los llevaron a esa posición.

Además, destaca que Guerrero no cuenta con parques industriales registrados por la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), mientras que Chiapas y Quintana Roo reportan apenas seis y uno, respectivamente.

No obstante, Finsa indicó que, entre las fortalezas de estos mercados, se encuentra la generación de electricidad de fuentes hídricas, así como el potencial de ser un hub logístico por el acceso portuario y conectividad carretera.

Entorno social y talento

Otras dimensiones evaluadas en los estados fueron el entorno social y el talento para el desarrollo industrial y el nearshoring. En cuanto al primero, se encontró que el número de estados que superan un ingreso promedio de 60 pesos por hora subieron de seis en la edición pasada a trece en la actual.

Asimismo, la percepción de corrupción bajó en promedio de 85 a 81%, aunque 28 entidades superan 75%, un nivel todavía muy alto. Respecto al talento e innovación, la Ciudad de México mantiene el liderazgo en todos los indicadores excepto en la matrícula de estudiantes de educación media superior en Conalep y DGETI, en el que lideran Sonora y Quintana Roo.