Nearshoring, la joya de la corona de las fibras industriales

El nearshoring se ha convertido en “la joya de la corona” de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) industriales.

Las fibras tenían un total de 19,753,897 de metros cuadrados (m2) de área bruta rentable (ABR)  hasta septiembre pasado, frente a los 18,614,475 millones de m² de espacio rentable reportado en los tres primeros trimestres del 2022. Esta cifra representa un aumento de 6.12 por ciento.

Este incremento resulta de la búsqueda de espacio industrial para la relocalización de empresas extranjeras en México, principalmente asiáticas, que agregó 1,139 millones de metros cuadrados (m2) de ABR en los portafolios inmobiliarios, en los primeros nueve meses de 2023.

Y aún con este incremento, esta cantidad de metros cuadrados ha sido insuficiente para responder a la demanda detonada por este fenómeno, de más de 4 millones de metros cuadrados de espacio industrial.

El beneficio de la demanda por el nearshoring seguirá fluyendo en los próximos años. Hasta hace casi dos meses, las fibras industriales reportaron poco más de 2.5 millones de metros cuadrados de ABR en proceso de construcción, con potencial para emprender nuevos desarrollos e incentivar la llegada de nuevos jugadores. 

Lo anterior sin considerar a Fibra Next, que después de realizar su oferta pública inicial (OPI) en la Bolsa Mexicana de Valores a finales de este mes, tendrá el potencial para desarrollar cerca de 5.3 millones de m2 de espacio industrial en el Estado de México, Querétaro y en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

Actualmente hay 18 Fibras listadas en el mercado bursátil. De todas, 10 poseen propiedades para su arrendamiento al sector industrial. Entre ellas figuran Fibra Uno (Funo), Prologis, Terrafina, Macquarie, MTY, Nova, Plus, HD, Storage y Upsite.

Nuevos jugadores

El nearshoring no solamente ha significado crecimiento para los portafolios de las fibras industriales y para las inversiones en el sector inmobiliario, también ha atraído a otros participantes.

Tal es el caso de Fibra Next que nació de la escisión del portafolio industrial de Fibra Uno compuesto por 6 millones de metros cuadrados de naves y edificios industriales.

A su llegada a Bolsa será el más grande de este segmento inmobiliario, pues tendrá un portafolio con 7.3 millones de m2 de ABR, estaría contribuyendo con 1.3 millones de m2 adicionales a los aportados por Fibra Uno.

Pero, además, tiene el potencial para doblar su tamaño y alcanzar 13.5 millones de m2 después de su OPI, sin precisar en cuánto tiempo lo hará.

Fibra Danhos también se ha sumado a la demanda de bienes raíces industriales por esta ola de relocalización de empresas extranjeras a México por su cercanía a Estados Unidos.

Después de una década de su OPI en la BMV, anunció su primer proyecto de desarrollo industrial -consolidaba un portafolio con centros comerciales, oficinas y para uso mixto-.

Fibra Danhos tiene una reserva territorial para el desarrollo de aproximadamente 200,000 metros cuadrados de área rentable bruta ubicada en el Estado de México.

Su plan de desarrollo consta de dos fases. En la primera construirá bodegas industriales con un área de 100,000 m2, las cuales espera terminar dentro de un año o en el cuarto trimestre de 2024.

A excepción de Fibra HD, quien tiene un portafolio de nueve inmuebles y 95,501 m2 de ABR industrial, han estado activamente invirtiendo en la adquisición, desarrollo y expansión de sus portafolios de este sector.