Mercado Industrial de la frontera busca equilibrio entre oferta y demanda

Monterrey, NL. Los mercados de bienes industriales en la frontera norte se mantienen muy dinámicos. Saltillo, con la absorción neta más alta en un tercer trimestre y Ciudad Juárez con récord en absorción neta y entrega de nuevo inventario, sin embargo la demanda supera la oferta. 

Reynosa, tuvo durante este trimestre el crecimiento en el inventario más grande registrado en ese mercado, indica un reporte de CBRE.

"El panorama general de la frontera norte es alentador con el crecimiento y las mayores cifras en los reportes", indica. 

La nueva oferta acumulada en Saltillo es de más de 240,000 metros cuadrados desde que inició el año. Toda esta oferta se ha integrado al inventario completamente pre-arrendada.

Saltillo continúa con la construcción de nuevos espacios industriales, en máximos históricos, con un crecimiento anual del 66.3% y 102,000 metros cuadrados.

La capital de Coahuila, registra también un récord en su precio de lista promedio, superando por primera vez los 5 dólares por m2 mensuales.

El mercado industrial de Saltillo cerró el tercer trimestre con una absorción neta acumulada de 323,000 m2 y la absorción bruta acumulada se registró en 259,000 m2. 

"No obstante, se ha registrado un fuerte crecimiento en la venta de tierra industrial para usuarios finales durante los últimos trimestres, los cuales se espera terminen de definir los edificios a construir y se puedan integrar estas inversiones a la demanda industrial de Saltillo", señala el reporte.

Durante el último trimestre se monitorearon 121 hectáreas en venta en Saltillo, lo que eleva el acumulado anual a más de 268 hectáreas distribuidas en los tres submercados de la ciudad. De este total el 86% ha sido adquirido por compañías de origen chino del sector automotriz y manufactura Diversa.

Asimismo, la disponibilidad o tasa de vacancia cerró en 0.8% dando continuidad a una pronunciada tendencia a la baja presente en la ciudad desde 2021, siendo este un nuevo mínimo histórico. La constante demanda industrial en Saltillo, en conjunto con un limitado crecimiento de la oferta especulativa, han contribuido a este descenso, en donde actualmente solo se comercializan 32,000 m2 en edificios existentes.

Desacelera demanda en Reynosa

Las nuevas entregas acumulan más de 189,000 m2. Es el crecimiento en el inventario más grande registrado en Reynosa.

A su vez la actividad de construcción registra una variación anual de 18.5% a la baja. Se monitorean más de 60,000 m2 en construcción para el mercado especulativo.

La entrega de edificios build-to-suit y pre-arrendados continúa impulsando la absorción neta en Reynosa al cierre del tercer trimestre de 2023, la cual acumula más de 135,000 m2.

Sin embargo, la demanda industrial se ha desacelerado desde que comenzó el año, llevando el acumulado anual a su nivel más bajo registrado durante los últimos años, apunta el reporte de CBRE.

"Esta contracción, en conjunto con nuevas desocupacio8nes monitoreadas durante los últimos meses, han elevado la tasa de vacancia a un 1.6%, su punto más alto desde 2021. Aun así, la oferta se encuentra bastante limitada, por lo que la entrega de nuevos espacios especulativos hacia el final del año vendrá a ampliar la oferta industrial".

El mercado industrial de Reynosa cerró el tercer trimestre de 2023 con 3.3 millones de m2 de inventario existente. Cabe destacar que el 88% de este crecimiento corresponde a espacios pre-arrendados o build- to-suit, sumando solamente 22,000 m2 al mercado especulativo. 

El submercado Poniente ha sido el de mayor crecimiento, tomando el 72% de la nueva oferta acumulada. 

Al cierre del tercer trimestre del año la actividad de mercado en Reynosa mostró un crecimiento al registrar poco más de 31,000 m2 distribuidos en tres transacciones.

Demanda supera la oferta en Ciudad Juárez

El tercer trimestre de 2023 cerró con 241,000 m2 de absorción neta, la mayor cifra registrada en un solo trimestre. En lo que va del año, el mercado ha experimentado más de 520,000 m2 de absorción neta.

La absorción neta provino casi en su totalidad de la entrega de proyectos especulativos pre-arrendados y proyectos de construcción a medida.

Las tasas de desocupación aumentaron tras la entrega de espacio especulativo vacante.

El tercer trimestre de 2023 cerró con 687 mil m2 de espacio en construcción. 19 proyectos, de 436 mil m2, son especulativos.

El Mercado Industrial Juárez registró otro trimestre récord. Tanto la absorción neta como la entrega de nuevo inventario alcanzaron nuevos máximos, superando significativamente los récords anteriores. La actividad y la absorción durante el tercer trimestre de 2023 se limitaron principalmente al pre-arrendamiento de proyectos especulativos y a la entrega de proyectos especulativos pre-arrendados y de construcción a medida.

Se entregó producto nuevo y desocupado, lo que provocó un aumento en la tasa de desocupación, pero se mantuvo por debajo del 2.0%. Aunque hay una cantidad sustancial de inventario en marcha, el mercado se mantuvo ajustado ya que la disponibilidad es limitada.

"CBRE monitorea la demanda de espacio de los usuarios en el Mercado Industrial de Juárez. El tercer trimestre de 2023 cerró con usuarios que buscaban 176,000 metros cuadrados, aproximadamente 70,000 m2 por debajo del promedio de los 50 últimos trimestres". 

En comparación con el segundo trimestre de 2023, la demanda cayó en 60,000 m2, aproximadamente 37,000 m2 de esa disminución se debieron a la demanda de espacio que se convirtió en acuerdos. Sin embargo, la demanda sigue superando a la oferta. 

La demanda de los usuarios superó en 27,000 m2 la desocupación total del mercado. 

rrg