Estacionamiento en condominio: que no sea dolor de cabeza

¿Compró un departamento pero sus escrituras no especifican si tiene o no derecho a un cajón de estacionamiento? ¿Le dijeron que su vivienda tenía un espacio para dejar auto y ahora no le quieren cumplir?

Tener un espacio de estacionamiento puede ser –para muchas personas- un factor determinante para elegir vivienda.

Sin embargo, es un tema que con frecuencia genera confusión y controversia, afirmó Moisés Ríos, encargado de la Subprocuraduría de Derechos y Obligaciones de Propiedad en Condominio de la Procuraduría Social del DF.

¿Sabe si usted es dueño de su cajón de estacionamiento? ¿Conoce si ésto debe incluirse en las escrituras? ¿Qué pasa si el departamento que le interesa tiene un compartimiento elevado?

Los condominios tienen la característica de que implican dos tipos de derechos de propiedad: el derecho de propiedad privativa (en el que se incluye el departamento o vivienda) y el derecho de copropiedad sobre las áreas comunes, en la que puede entrar el área de estacionamiento , explicó Alfredo Ruiz del Río Prieto, secretario de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del DF.

De ellos se desprenden tres regímenes de propiedad para los estacionamientos. Si usted comprará vivienda y quiere evitarse sorpresas en el futuro, debe pedir el título de propiedad y una copia de la constitución del régimen de propiedad en condominio.

1.unidades de ?propiedad privativa

En esta modalidad los cajones de estacionamiento tienen el mismo tratamiento que un departamento. Es decir, si un edificio tiene 10 viviendas y el mismo número de lugares de estacionamiento, el edificio tendría 20 unidades privativas.

A veces los desarrolladores nmobiliarios optan por esta opción porque pueden comercializar de manera independiente los lugares de estacionamiento y las viviendas , expuso Alfredo Ruiz del Río, especialista del del Colegio de Notarios del DF.

Las personas que se encuentran en este supuesto deben tener una escritura por cada unidad privativa, es decir, si compró un departamento y dos cajones de estacionamiento, deberá tener tres escrituras con folios independientes, explicó César Romero, gerente jurídico de Arcano Administraciones.

2. área común ?con uso exclusivo

El artículo 23 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal establece que el estacionamiento es objeto de propiedad común, salvo que se especifique como propiedad privativa.

En este segundo caso, el estacionamiento forma parte de las áreas comunes, pero se le asigna a cada departamento el uso exclusivo de un lugar, por ejemplo, el cajón uno para el departamento del mismo número, el cajón dos para el departamento dos, etcétera.

En este caso se tiene una sola escritura pero debe hacerse una especificación de que se asigna el uso exclusivo (no la propiedad) de uno o más cajones de estacionamiento para automóvil.

Aquí es muy importante que se establezca el número de cajón, superficie y sus colindancias , expuso el especialista de Arcano Administraciones.

3.propiedad común, sin uso exclusivo

Aquí, el estacionamiento es área común, no se asignan usos exclusivos y son los condóminos quienes se encargan de la asignación de los espacios.

En este caso las escrituras podrán decir que se tiene derecho al uso de un espacio de estacionamiento sin especificar límites o colindancias.

Si nada más dice sobre el uso de un cajón de estacionamiento, entonces quiere decir que es un área de propiedad común sin uso exclusivo. En este caso son los condóminos lo que se organizan , abundó César Romero.

Esto puede generar mayores conflictos porque la distribución podría obedecer a los intereses de cada condómino. Lo que puede acentuarse en condominios donde el número de cajones es menor al número de departamentos.

Mucho ojo

¿Y SI ME VENDEN UN ELEVA-AUTOS?

Existen casos en los que las personas adquieren departamentos con el uso exclusivo de un cajón de estacionamiento y posteriormente descubren que les corresponde un eleva-autos, no una superficie, advirtió el especilista de Arcano Administracioness.

En este caso, el lugar de estacionamiento no va a dar lugar a una escritura independiente, sólo debe especificarse en la escritura de la vivienda, con detalle de ubicación, que se trata de un espacio aéreo con eleva-autos.

Lo que debe revisar antes de comprar

Para evitar sorpresas en el futuro, los especialistas recomiendan revisar los siguientes documentos para conocer la situación del estacionamiento en el condominio.

• Acta constitutiva, donde se verá el régimen de propiedad y el número de cajones que tiene el condominio.
• Mapa de estacionamiento para saber dónde está ubicado -en su caso- el espacio que le corresponde.
• Documento de promesa de venta donde se especifica cuáles son las áreas que se están negociando.
• Coteje físicamente los espacios: departamento, cajón de estacionamiento, bodega, espacios de azotea, etcétera.
• Es necesario hacer una revisión antes de firmar la escritura definitiva y antes de que se inscriba en el registro público de la propiedad para asegurarse de que todos los espacios que compró están incluidos en el documento y con todas sus especificaciones de superficie y colindancias.? Ahí el comprador debe hacer la revisión y decir: ‘dónde está la bodega, porque yo te compré con bodega. Si no la incluyes, no te firmo’ , ejemplificó César Romero.

ilse.santarita@eleconomista.mx