Pensión hipotecaria, una opción para financiar el retiro... con un costo

La mayoría de los mexicanos considera que podrá subsistir en su jubilación con su pensión (49%, según la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro). Sin embargo, se debe tener en cuenta que datos oficiales indican que los adultos mayores en nuestro país se retiran con pensiones entre 20 y 25% de su último salario, montos que difícilmente resultan suficientes para sustentar gastos cruciales en esta etapa, como el de vivienda.

En este contexto, surge el esquema de hipoteca inversa o pensión hipotecaria, mediante el cual un adulto mayor que sea propietario de un inmueble puede ponerlo a la venta a largo plazo, sin deshabitarlo, y obtener un pago en mensualidades por éste. En algunos casos entre menos tiempo lo habite, mayor será el monto que pueda obtener por él.

A primera vista, esto conlleva dos principales beneficios: el monto que se le paga por la vivienda se le otorga a manera de pensión y, a la par, el adulto mayor puede habitar el inmueble por un plazo que puede ir de dos a 20 años, dependiendo de la firma que ofrezca el servicio, además de la posibilidad de que liquide la hipoteca y conserve su propiedad, o bien, de que sus herederos asuman esta responsabilidad.

Este esquema, surgido en Inglaterra en 1965, ha incursionado en México a través de dos compañías: Lifecom Platino y Grupo Empresarial Olivo, con ligeras variaciones que, a su decir, responden a particularidades del mercado inmobiliario mexicano.

En el caso de Lifecom Platino, David Arelle Caraveo, director general de la firma, explicó que en lugar de un préstamo hipotecario “lo que se hace es que el adulto mayor puede vender su casa a un tercero, se le escritura la propiedad a este tercero, pero el adulto mayor se puede reservar el usufructo —es decir, el goce o disfrute de la propiedad— por un periodo que va de dos a 20 años más, y durante ese plazo no tiene que pagar renta”.

Actualmente esta firma ofrece sus servicios sólo en algunas delegaciones de la Ciudad de México: Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Cuauhtémoc.

Por su parte, el esquema de Grupo Empresarial Olivo contempla un solo periodo de 15 años, y del monto que se da a cambio del inmueble 90% se divide en 183 pagos y 10% se entregará al final de los 15 años.

En este caso, es la misma empresa la que cada cinco años escritura una tercera parte de la propiedad, por lo que luego de tres lustros la propiedad se escritura en 100% para la firma, pero el cliente tiene garantizado ante notario que vivirá en ella hasta que fallezca.

El esquema está disponible preferentemente para viviendas de nivel socioeconómico medio a medio alto, explicó Gerardo Solórzano, director comercial de Grupo Empresarial Olivo, debido a que para la empresa —y para otros potenciales compradores más adelante— la promesa de plusvalía es crucial.

conozca los alcances de la futura pensión

Más allá de las condiciones que debe tener un inmueble para que sea candidato a este esquema —alto potencial de rendimiento, que sea libre de gravámenes, entre otros—, hay importantes consideraciones que debe tener todo interesado en una pensión hipotecaria.

La primera de ellas es el monto que percibirá. En ambos casos, se suele hacer un avalúo del inmueble —que puede conllevar un costo, dependiendo de la empresa— y con base en éste se determinará el monto que recibirá el adulto mayor. Sin embargo, el cálculo de la pensión implica otras variables.

En el caso de Lifecom Platino, la pensión se calcula con base en el valor de mercado de la propiedad; hay un monto que se da al cliente al firmar el contrato, otro que se dará en determinado número de mensualidades (es decir, en el transcurso de dos a 20 años, dependiendo de las necesidades del adulto mayor) y uno más al término del contrato.

No obstante, la pensión puede ser inferior al valor de mercado de la propiedad. Según el simulador de la firma, un inmueble con un valor de mercado de 22 millones de pesos derivaría en una pensión de 19.4 millones de pesos, para el caso de un departamento de 500 metros cuadrados en la Primera Sección de Lomas de Chapultepec a un plazo de 10 años.

En este ejemplo, la empresa contempla un beneficio para el adulto mayor de 12.2 millones de pesos en lo que se ahorraría en rentas en este plazo, lo que daría un total de 31.7 millones de pesos. Sin embargo, se debe tener claro que la pensión líquida a lo largo de una década serían 19.4 millones de pesos.

La firma cobra una comisión de 3% al vendedor sobre el valor de mercado de la propiedad y al comprador puede cobrarle otro monto dependiendo del inmueble.

Por su parte, Grupo Empresarial Olivo no cobra comisiones, pero recordemos que es la empresa la que se hace de la propiedad al terminar el contrato, cuya pensión también se calcula a través de un avalúo que refleje el valor de mercado del inmueble.

En este caso, puede alquilar una parte o la totalidad del inmueble, pero, debido a que cada cinco años se escritura una tercera parte de la propiedad, el pago de la renta se distribuirá de la misma manera entre la empresa y el propietario del inmueble.

“Los primeros cinco años es íntegra la renta para el propietario; del sexto al décimo año, le toca de la renta 66% y 33% para nosotros, y del año 10 al 15 sólo le tocaría 33% y 66% para nosotros”, explicó Gerardo Solórzano.

Si este esquema es de su interés, es importante que se asesore adecuadamente y tenga presentes todos los términos y condiciones de la transacción para evitar malas sorpresas durante una etapa tan delicada como la del retiro.

juan.tolentino@eleconomista.mx