Lectura 4:00 min
Portabilidad hipotecaria, cómo cambiar tu crédito a uno más barato
Las tasas de interés siguen bajas comparadas con las que se otorgaron años atrás, entonces quizá te convenga mover tu crédito.
En el último año, uno de los segmentos de créditos que más creció en las instituciones bancarias fue el de portabilidad hipotecaria, esquema que permite a las personas cambiar su financiamiento de vivienda a otra institución que les otorgue tasas más bajas y mejores condiciones.
De acuerdo con la Condusef, la sustitución de hipoteca, proceso que se permite desde el 2015 en México, se refiere a trasladar tu crédito hipotecario a otra institución financiera que te otorgue condiciones más competitivas en tasa de interés, mensualidad, plazo del crédito y Costo Anual Total (CAT).
Por ejemplo, para una persona que adquirió un crédito hipotecario hace años, a una tasa superior a 10%, este movimiento actualmente le traería beneficios pues hasta ahora algunos bancos tienen tasas de hasta 7.50% y el promedio del sector ronda en 9 por ciento.
En entidades como Santander la portabilidad de hipoteca durante 2021 reportó uno de los crecimientos más importantes, pues más personas buscaron la forma de mover su crédito a mejores condiciones. De los 23,000 créditos hipotecarios que otorgaron, 25% fueron de sustitución de hipoteca.
Antonio Artigues Fiol, director ejecutivo banca particulares de Santander, explicó que para saber cuándo se debería cambiar el crédito hipotecario se tiene que hacer un análisis.
Por ejemplo, revisar las condiciones actuales, comparar y calcular. Analizar si la tasa de interés que pagan actualmente ya quedó desfasada y ahora es alta, considerar el tiempo que se lleva pagando el financiamiento y verificar si existen comisiones actuales por prepago o cambios.
El directivo de Santander, destacó que es importante que antes de hacer la portabilidad se lleven a cabo corridas para simular cómo quedará la deuda si se cambia de institución.
Resaltó que realizar un cambio de hipoteca tendrá mejores efectos si se lleva a cabo en la primera mitad de vida del crédito. “El impacto de bajar la tasa de interés es mejor si lo realizan en los primeros años, que en los últimos”, dijo.
Eso tiene que ver por el tema en cómo se calculan estos créditos. Los primeros años es cuando se pagan más intereses que capital, esto indica que el impacto de bajar el interés es mayor si se realiza en los primeros periodos de vida de la hipoteca a que si se realiza después de la mitad, expresó Artigues.
Por su parte, la Condusef recomendó no perder de vista el tema de los gastos que contempla realizar el cambio de hipoteca a otra institución, los cuales podrían ser: notariales, de avalúo, apertura, entre otros.
Sobre esto, Antonio Artigues, expresó que en su mayoría los bancos otorgan un financiamiento extra para que los acreditados puedan hacer frente a los costos que conlleva el proceso de sustitución del crédito.
Actualmente la Condusef tiene un simulador de movilidad hipotecaria donde las personas que les interese cambiar su hipoteca pueden revisar las condiciones que ofrece cada banco. En esta herramienta te piden la información del crédito vigente para crear un esquema de amortización simular al que se tiene contratado y entonces hacerlo comparativo.
Dentro del simulador deberás colocar el valor aproximado de la vivienda, el saldo del crédito por pagar, plazo restante por pagar a meses, tasa de interés anual y la mensualidad que se paga.
Leonardo González, analista de Real Estate de Propiedades, explicó que la movilidad hipotecaria permite, además de pagar una tasa menor por tu hipoteca, liberar flujo de efectivo.
Además, resaltó que si bien, tendrás que asumir ciertos gastos al momento del cambio del crédito a otra institución, como el derecho de registro y gastos notariales, estos serán menores en comparación con los beneficios de pagar un interés menor.
Uno de los requisitos que piden los bancos al momento del traspaso es que estés al corriente con el pago de tu hipoteca.
