Bienes raíces, complemento de la inversión bursátil

La inversión en bolsa y la inversión inmobiliaria son dos de las formas más populares de poner a trabajar el dinero a largo plazo. Ambas ofrecen beneficios con características y riesgos propios.

Aunque suelen verse como algo diferente, la inversión en bolsa y la inversión inmobiliaria pueden servir a un mismo propósito. Pueden complementarse para maximizar los retornos, dijo Rubén Ballesteros, experto en inversiones en el sector inmobiliario.

La inversión en bolsa ofrece al portafolio una ventaja de liquidez, que es la capacidad de deshacerse del activo rápidamente si es necesario. Esto no es posible en inversiones inmobiliarias cuya venta requiere un tiempo mayor.

La inversión inmobiliaria, en cambio, puede proporcionar una protección contra la inflación y la volatilidad del mercado de valores, además de que genera ingresos pasivos en forma de alquileres.

“Todas las inversiones inmobiliarias, desde las más pequeñas hasta las más sofisticadas, ofrecen cobertura para mantener valor. Si bien económicamente atravesamos una etapa complicada, la inversión inmobiliaria se ha mantenido”, dijo Ballesteros.

“Al combinar ambas formas de inversión se consigue una diversificación de los riesgos y, cuando se hace con éxito, eleva la rentabilidad”, dijo. Profundizaremos al respecto a continuación, mostrando puntos positivos y negativos.

La resiliencia del mercado inmobiliario

Muestra de la resiliencia del mercado inmobiliario es el comportamiento que tuvo durante la pandemia, la crisis reciente más importante. El mercado mexicano mostró cifras mixtas, aunque en general fueron de crecimiento a pesar del escenario.

Tras el impacto de la Covid-19, el sector residencial mostró una recuperación en la segunda mitad de 2020, con un aumento inmediato de 17% en las ventas de vivienda nueva, con datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Sobre los precios de las propiedades, el índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal tuvo un aumento interanual de 1.9% en el tercer trimestre de 2020. Quizá nada espectacular, pero positivo en medio de la crisis.

Formas de invertir en inmuebles

Al tocar el tema de la inversión inmobiliaria es necesario mencionar que existe muchas formas de entrar al mercado en la actualidad. Escoger la mejor depende de dos factores: perfil de inversionista y estrategia que quiera implementar.

“Antes invertir en el mercado inmobiliario era una actividad reservada para personas con capitales de medianos a altos. Afortunadamente, se han generado formas de invertir en el sector con presupuestos no tan elevados”, dijo Ballesteros.

La manera bursátil de invertir en el mercado inmobiliario son las fibras (el acrónimo de fideicomiso de inversión en bienes raíces). “Las fibras fondean proyectos y el hecho de participar te da acceso a derechos sobre esos inmuebles”, dijo.

Las fibras son uno de los primeros niveles, seguidas por el crowdfunding, que une a un grupo de personas para invertir de forma fraccionada en el desarrollo de proyectos y, por último, las propiedades.

¿Es caro invertir en inmuebles? ¿Cuánto tarda?

Las inversiones inmobiliarias pueden clasificarse en función del monto necesario para participar. Por supuesto, las propiedades generadoras de ingreso requieren montos más elevados, con potenciales ganancias y riesgos más altos.

La inversión en inmuebles también se clasifica en función del tiempo. Las ganancias al invertir en la construcción de un desarrollo, por ejemplo, no suelen verse sino hasta que terminó el proceso. Cada formato se dirige a un perfil.

“Hoy en día hallamos inversiones más accesibles que otras que pueden ser un poco más sofisticadas, dolarizadas incluso como las propiedades en renta a extranjeros. Depende mucho del horizonte y capital”, dijo Ballesteros.

Riesgos del mercado inmobiliario

Mencionamos ya los beneficios, las principales características y formas de invertir en el mercado inmobiliario. Pero ninguna descripción de una inversión está completa si no se enuncian los riesgos principales de participar en ella.

Una consulta de El Economista a dos asesores patrimoniales dio como resultado una lista de 10 riesgos principales de la inversión inmobiliaria. Principalmente, son riesgos derivados de la compra de inmuebles generadores de ingreso.

1. La inversión necesaria suele ser más elevada. Una mala inversión cuesta más.
2. Comprar una propiedad genera costos adicionales como impuestos y seguros.
3. Suele ser más difícil transformar la inversión en liquidez ante una necesidad.
4. Los precios de las propiedades fluctúan por factores que son imprevisibles.
5. La compra y venta de propiedades conlleva altos costos para la transacción.
6. Gestionar propiedades es una tarea difícil que requerirá de tiempo y dinero.
7. Los inquilinos a veces dejan de pagar el alquiler, lo que se traduce en pérdida. También pueden negarse a abandonar el inmueble y eso genera gastos.
8. Si una propiedad no se alquila durante un período prolongado, existe pérdida.
9. Los inquilinos pueden causar daños a la propiedad y alguien debe pagarlos.
10. Implican compromisos de largo plazo que deben estudiarse con cuidado.

Efectos sociales

Una de las críticas que recibe la inversión inmobiliaria se dirige al impacto negativo en el acceso a la vivienda para la población. Al perseguir ventas o rentas con precios más altos, suelen tener el efecto de una bola de nieve.

Esto es especialmente cierto en las ciudades donde la demanda de vivienda es alta, pero el suministro es limitado. Diversas zonas de la Ciudad de México han comenzado a arrojar a personas de menores ingresos a la periferia.

Si bien la gentrificación es una realidad, para Ballesteros, es necesario comprender que el precio que los arrendadores o constructores ponen a un inmueble no se establece “porque sí”, sino que va en función de su inversión.

Por otra parte, recordó, que la inversión inmobiliaria genera desarrollo, fuentes de empleo, mientras impulsa otros indicadores sociales como el de seguridad.

jose.rivera@eleconomista.mx