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Fibras con ingresos en dólares afrontan la fortaleza del peso
El peso se apreció 5% durante el segundo trimestre del año, de 18.0201 pesos por dólar en abril a 17.1156 unidades al cierre de junio pasado.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) con ingresos en dólares resienten la apreciación del peso frente al dólar, principalmente las que arrendan parques y naves industriales.
Especialistas y directivos de los fibras inmobiliarios explicaron que es un efecto que poco impacta sobre sus operaciones porque es solo una expresión que se contabiliza al hacer la conversión de la moneda, pues reportan menos pesos por las rentas que cobran en dólares.
El peso se apreció 5.02% frente al dólar durante el segundo trimestre del año, de 18.0201 pesos por billete verde a inicios de abril, a 17.1156 al cierre de junio, según datos del Banco de México (Banxico).
De los 17 fibras listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) 13 reportaron efectos en ingresos y costos por el diferencial del tipo de cambio, pero también ganancias cambiarias por la porción de deuda denominada en dólares, esto de acuerdo con lo expresado en su último informe trimestral.
Los restantes cuatro fideicomisos inmobiliarios revisados no mencionaron ninguna afectación o beneficio por la debilidad del dólar en sus resultados financieros del segundo trimestre del año.
El efecto del tipo de cambio se observa principalmente para los fibras industriales, ya que la mayoría de sus contratos se denominan en dólares y su reporte lo presentan en pesos. Sin embargo, es un efecto de traslación de moneda, no es un efecto a nivel operativo”, dijo Eduardo López, analista en Ve por Más (Bx+).
Principalmente, los fibras que rentan naves industriales, oficinas triple “AAA” (o de alta gama) y centros comerciales situados en los principales destinos turísticos, tienen ingresos por rentas en dólares.
Aunque las arrendadoras de naves industriales se beneficiaron por la fuerte demanda por este tipo de espacios, sobre todo en los mercados situados en la frontera norte de México, por el auge del nearshoring o la instalación de la producción de empresas extranjeras en el país.
Sin embargo, hay otros impactos positivos entre los fibras que tienen deuda denominada en dólares por las ganancias cambiarias, aunque también "es un tema contable que no representa mayor flujo”, dijo Eduardo López.
El analista comentó que algunos fibras se protegen contra las variaciones del tipo de cambio peso-dólar, al tener contratadas coberturas para protegerse de la fluctuación de la paridad peso-dólar. Otras al no tener el 100% de sus ingresos dolarizados, sino solo un porcentaje mínimo, registran menores efectos cambiarios adversos.
Ingresos en dólares
Fibra Uno (Funo), Fibra Prologis, Fibra Terrafina, Fibra Upsite, Fibra Nova, Fibra Macquarie, Agrofibra, son algunos fideicomisos que cobran rentas en dólares y tienen una proporción de sus ingresos en esta moneda, así como una mayor proporción de metros cuadrado de naves, parque o edificios industriales en arrendamiento.
“El fortalecimiento que ha tenido el peso mexicano de un 15% en los últimos 12 meses, produce un efecto al hacer la conversión porque cobramos rentas en dólares”, dijo Gonzalo Robina, director general Adjunto de Funo.
Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas y Mercados de Capital de Funo, aclaró que el peso fuerte no significa que estén perdiendo ingresos, solamente es un efecto contable adverso.
“Yo sigo cobrando mis dólares, lo que pasa es que los dólares valen menos en pesos y cuando reportó en pesos esto reduce el número, pero no estoy perdiendo ingresos”, aseguró Pigeon, quien estimó que sin este efecto sus ingresos hubieran crecido cerca de 20 por ciento.
Agregó que como también tienen gastos en dólares, principalmente por el pago de los intereses en dólares, entonces tienen un beneficio.
Las entradas en dólares de Funo equivalen a un 26% de todos sus ingresos que provienen principalmente de la renta cobrada por las naves industriales, así como de una porción mínima de sus edificios de oficinas AAA y centros comerciales ubicados principalmente en destinos turísticos, como Cancún.
Los ingresos totales de la empresa comandada por André El-Mann aumentaron 11.2% en el segundo trimestre del año respecto al mismo del 2022. La administración dijo que este fue el resultado de la inesperada apreciación del tipo de cambio impactó las rentas en dólares.
Los ingresos denominados en dólares de Fibra Prologis representan el 65% de la renta neta efectiva anualizada, por lo que el diferencial del tipo de cambio también le impacta. Upsite es otra fibra que reporta todos sus contratos denominados en dólares.
Otros fibras reportan una proporción de todos sus ingresos en dólares. En el caso de Fibra Soma representa un 39%; Fibra HD, un 20% y Fibra Plus, un 38 por ciento.
Fibra MTY informó que la disminución de 6.5% el ingreso operativo neto (ION) del segundo trimestre del 2023 respecto a lo reportado en el mismo del 2022, se explicó por el efecto cambiario desfavorable derivado de la depreciación del dólar frente al peso. No obstante dijo que tiene vigente un instrumento derivado -tipo forward- de 48 millones de dólares.
Terrafina es un fibra del sector industrial con el 100% de sus ingresos en dólares, pero también reportó que toda su deuda estaba denominada en la moneda extranjera, la cual fue de 918 millones de dólares, con un costo promedio de 5.52%, recibiendo beneficios por el pago de intereses.
Destaca también el efecto positivo por el aumento del peso frente al dólar para el caso de Fibra Inn, dedicada a la administración de hoteles. Por ello, tuvo una ganancia cambiaria de 14.5 millones de pesos en el segundo trimestre del 2023 comparado con los 4.1 millones de pesos de pérdida del mismo periodo del 2022, debido a ciertos préstamos en dólares.
Fibra in también registró un incremento en los cosos por ser en pesos y recibir dólares.
