Fibras hoteleras, con potencial

Entre finales del 2012 e inicios de este año ingresaron a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) dos Fibras especializados en el sector de hoteles de negocios, que, a su vez, ha sido apuntalado por las favorables condicionas económicas que en los últimos años ha presentado el país. Hotel (FIHO) debutó en la BMV en diciembre del 2012 levantando 4,137 millones de pesos y seis meses después realizó un follow on por 4,878 millones de pesos para financiar su plan de adquisiciones.

FIHO cuenta con un portafolio de 42 hoteles en operación y tres en desarrollo en 20 estados de la República, con un total de 5,881 habitaciones, de las cuales 5,547 se encuentran actualmente en operación.

FINN, la segunda fibra hotelera en ingresar a la BMV llegó al mercado en marzo del 2012 y en su Oferta Pública Inicial levantó 4,460 millones de pesos. Su cartera de inmuebles consta de 18 hoteles, con un total de 3,336 habitaciones, de las cuales 300 están en construcción en 11 estados del país.

Marco Medina, analista de Grupo Financiero Ve por Más, explicó que el crecimiento de este segmento de hoteles va de la mano con la inversión que se realiza en el país. Vemos un potencial interesante (para FIHO y FINN) con la llegada de inversión .

En tanto, Accival Banamex considera que Hoteles City Express (HCE), que llegó a la BMV en junio y levantó 2,916 millones de pesos, cuenta con un buen posicionamiento para beneficiarse de la creciente demanda en el sector de alojamiento de calidad para viajeros de negocios en México y América Latina.

HCE cerró el 2012 con 8,092 habitaciones en operación, en 71 hoteles, de estos 70 operaban en México en 26 estados, y el restante en Costa Rica.

EXPECTATIVAS PARA FIBRAS Y HCE

Ve por Más indica que de los Fibras hoteleros, FIHO es uno de sus favoritos debido a su sólida posición financiera, ya que por el follow on cuenta con recursos disponibles por unos 5,000 millones de pesos para concretar su programa de adquisiciones.

Aunado a esto explica que la emisora está evaluando distintos proyectos que en conjunto representan una inversión de 9,000 millones de pesos.

Por lo pronto, estima que para el 2014 y el 2015 FIHO 2,000 millones de pesos anuales en adquisiciones y desarrollo de nuevos hoteles, lo cual se traducirá en un incremento en Ingresos Netos Operativos(NOI) de 77 y 32%, respectivamente, para terminar con una cartera de 80 hoteles al 2015.

Sobre FINN, Marco Medina prevé que dispondrá de recursos cercanos a 2,000 millones de pesos vía apalancamiento, con los que podría fondear hasta 12 nuevos proyectos. De esta forma, la emisora contaría con 30 hoteles estabilizados en su portafolio al cierre del 2014.

Cabe destacar que el plan de adquisiciones del Fibra es mucho más ambicioso, ya que actualmente Finn está evaluando distintos propiedades que en conjunto representan 8,500 millones .

Asimismo, indica que sus recientes adquisiciones en la zona del Bajío y Puebla, beneficiadas por un repunte en la inversión principalmente de la industria automotriz, impulsarán los resultados de la emisora, además de que están ligadas a marcas internacionales.

Accival Banamex refiere en un estudio sobre HCE que espera que el crecimiento en habitaciones de la compañía aumente a una tasa anual compuesta de 18% entre el 2013 y el 2015.

HCE además capitaliza la propiedad de su marca, su administración interna y su modelo de negocio de bajo costo, los cuales se combinan sólidamente no sólo para aumentar su potencial de crecimiento, sino que también representan catalizadores de valor para su desarrollo con escala .

Estudios de firmas especializadas en el mercado inmobiliario coinciden en que la industria hotelera urbana en México, aunque es un mercado en constante crecimiento, está fragmentado y cuenta con un número limitado de propietarios con portafolios significativos.

Edouard Boutrand, CFO de FIHO, indicó que en México hay un déficit de hoteles de negocios mientras que en Estados Unidos hay 15 cuartos por cada 1,000 habitantes, en México la relación es de 2.7 cuartos por cada 1,000 personas

Un estudio de HVS utilizado por FIHO en su prospecto de colocación indica que en México, esta industria se caracteriza por una alta participación de hoteles independientes (63% de cerca de 1,100) a lo largo del país, esto a excepción de la ciudad de México y Monterrey.

En tanto que en Estados Unidos, los hoteles independientes representan 35% de toda la industria y en centros urbanos e industriales clave la participación baja hasta 20 por ciento.

En el país operan más de 50 marcas reconocidas, con Grupo Hotelero Intercontinental abarcando la mayor parte del mercado (27%), seguido por Grupo Posadas (22%) y City Express (12 por ciento).

INVERSIÓN EXTRANJERA, INTERESADA

Marco Arellano, socio de Auditoría de Deloitte, mencionó que la globalización ha sido un factor fundamental para el desarrollo de este segmento de hoteles. Así que la Inversión Extranjera Directa (IED) es uno de los principales potenciadores de crecimiento para estos inmuebles.

Es un sector evidentemente creciente, hay un atractivo para inversionistas nacionales y extranjeros, no sólo institucionales, sino individuales comentó el experto.

Agregó que las empresas internacionales tienen un gran interés por invertir en México, de ahí la creación de nuevos centros y plantas industriales, por lo que nace la necesidad de mover a ejecutivos y trabajadores y con los hoteles de negocios las empresas comulgan en abatir costos .

De esta manera, hay cadenas hoteleras importantes a nivel mundial que apuestan fuertemente por este segmento.

El servicio es atractivo, con costos menores, por eso se invierte en éstos refirió Arellano. Una infraestructura reducida les permite disminuir costos.

El experto de Deloitte comentó que el boom reciente del segmento y el apego de los viajeros a estos hoteles obedecen a la comodidad y a los menores precios y menciona que cuentan con espacios aptos para trabajar.

El segmento tiene un gran potencial para crecer y es que desde hace unos años la industria hotelera mexicana se ha visto afectada principalmente por tres factores.

El primero fue la crisis financiera del 2009 que estalló en Estados Unidos y no tardó en contagiar a México, donde cayeron las tasas de ocupación hotelera.

El segundo fue el brote del virus H1N1, también durante el 2009, que golpeó al sector de la aviación y al turístico. Mientras que la quiebra de Mexicana de Aviación, en el 2010, se encargó de asestar otro golpe.

Así, México presenta un menor nivel de tarifa promedio diaria (ADR, por su sigla en inglés) que EU o un mercado similar como Brasil, ya que mientras el ADR de hoteles de servicio limitado es de 94.4 dólares en México, en EU y Brasil es de 79 y 86 dólares, respectivamente. HVS indica que los niveles de demanda debería aumentar en tanto se tengan condiciones económicas favorables en México, lo que se traducirá en un aumento gradual de los niveles de tarifas promedio.

Riesgos

Los especialistas coinciden en que entre los principales riesgos para el crecimiento de los hoteles de negocios destacan la fuerte correlación con el ciclo económico, así como la violencia en ciertas regiones del país y las tendencias del empleo.

Para Marco Arellano, el principal factor en contra es la violencia que enfrentan algunos estados de la República, por lo que en la medida en que las situación de seguridad mejore, se verá un mayor crecimiento en la inversión.

Asimismo, otro riesgo que podría presentarse a largo plazo es la sobresaturación del mercado, aunque para ella deberían pasar varios años.

carmen.luna@eleconomista.mx