Fibras obtienen en Bolsa 13,000 millones de pesos para nearshoring

En respuesta a la creciente demanda generada por el nearshoring para alquilar naves industriales en México, los fideicomisos de inversión en bienes raíces  (Fibras) han levantado capital por 13,295 millones de pesos en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en los últimos nueve meses.

MTY, Prologis y Nova son los tres fibras inmobiliarios, de los 17 listados en la Bolsa de valores, que optaron por financiarse entre el público inversionista con emisiones subsecuentes e individuales de capital para desarrollar y adquirir naves industriales.

Fibra Prologis obtuvo casi 87% de todo este financiamiento con su follow-on en mayo pasado, al colocar 105 millones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) a 59 pesos cada uno.

La segunda oferta más grande estuvo de lado de Fibra MTY, con financiamiento por 3,616 millones de pesos. En septiembre de 2022 colocó 245.9 millones de títulos a 12.20 pesos cada uno.

El 1 de junio, Fibra Nova anunció el resultado de su follow-on por 2,721 millones de pesos. Cada papel lo vendió en 29 pesos.

Estamos viendo Fibras que ya estaban en el mercado que se siguen financiando con una colocación subsecuente y hemos tenido también suscripciones de capital en el sector industrial y naves industriales”, dijo José-Oriol Bosch, director general de la BMV.

Puntualizó que al sumar las colocaciones subsecuentes con las suscripciones de capital el monto levantado por los Fibras suma alrededor de 30,000 millones de pesos en los últimos 12 meses.

Quieren atender la demanda

Los tres Fibras apuntaron que los recursos levantados con su follow-on los usarán para la adquisición, expansión y desarrollo de naves industriales, porque quieren satisfacer la demanda actual de empresas extranjeras que buscan este tipo de espacios, ya que están trasladando parte de sus operaciones a México para estar más cerca del mercado de Estados Unidos.

MTY anunció en este año una de las adquisiciones más grandes del negocio de bienes raíces industriales del que se tenga registro entre los fideicomisos inmobiliarios.

En marzo compró un portafolio de 46 inmuebles, con un total de 822,052 metros cuadrados (m²) de espacio rentable. La inversión fue por 662 millones de dólares.

Con ello, el fideicomiso de bienes raíces con sede en Monterrey, Nuevo León, aumentó 132% el área rentable, para acercarse a1.4 millones de metros cuadrados, previamente tenía 591,986 m².

Luis Gutiérrez, director general de Fibra Prologis, dijo en entrevista, que comprará naves industriales que equivalen a 800,000 metros cuadrados en los mercados donde opera, como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez.

"Derivado del nearshoring, estamos viendo la necesidad adicional de espacios. Usaremos los recursos disponibles para que el Fibra compre portafolios inmobiliarios en los seis mercados de la frontera", adelantó hace unas semanas.

Por su parte, Guillermo Medrano, presidente ejecutivo de Fibra Nova, afirmó que los recursos de la colocación subsecuente de capital los destinará principalmente para el desarrollo de naves industriales en el norte del país.

Destacó que la demanda esperada, en el corto plazo, es de 2.3 millones de metros cuadrados de espacio industrial, citando datos de la firma inmobiliaria CBRE.

“El nearshoring nos permite incrementar la velocidad de la expansión industrial en el país. Le damos una solución a la empresa que viene a producir en México, que genera empleo, transfiere tecnología y genera desarrollo de infraestructura”, manifestó.

Fibra Prologis reportó 4 millones de metros cuadrados de espacio industrial hasta marzo de este año, mientras que Fibra Monterrey alcanza cerca de 1.4 millones de metros cuadrados y Fibra Nova un total de 419,314 metros cuadrados de área bruta rentable.

Mientras que las ocupaciones alcanzaron 98.4; 94.60 y 100%, respectivamente.

3,000 mdd de deuda ASG

Toda la deuda que coloque Fibra Uno será sostenible

Como parte de su estrategia en materia de sostenibilidad, Fibra Uno (Funo) se propone que el 100% de la deuda que emita en Bolsa o contrate con bancos esté vinculada a la sostenibilidad u ofrezca beneficios ambientales, sociales y de gobernanza (ASG).

"Estas iniciativas nos dan acceso a capital extranjero, principalmente, europeo y a créditos con tasas preferenciales", dijo Ana Karen Mora, directora de Sostenibilidad en Funo.

En conferencia con motivo de la presentación de la Estrategia de Negocios ASG recordó que desde el 2019 han levantado 3,000 millones de dólares mediante emisiones de bonos bajo estos atributos, incluyendo préstamos bancarios.

Explicó que “entre los inversionistas de a pie” y, en general, en el mercado de deuda temática aún no se advierte un precio de salida más bajo o premio para este tipo de colocaciones frente a las tradicionales, aunque sí hay mayor demanda que permite “apretar la tasa de interés”.

Por el contrario, en el mercado internacional, las tasas pueden llegar a estar entre 70 y 100 puntos base por debajo de las emisiones que no tienen el enfoque ASG.

Al hablar de sus metas en temas ASG, Karen Mora dijo que certificarán para el 2032 -bajo el sello LEED y EDGE- 4.4 millones de metros cuadrados (m²) del área bruta rentable (ABR) de los 10.9 millones de m² que engloba todo su portafolio de propiedades.

Bajo este objetivo, Funo tendría que cuadruplicar de aquí al 2032 el espacio que ha certificado en los últimos años, el cual suma 1.5 millones de m² del ABR de centros comerciales, naves industriales y oficinas, así como otros inmuebles.

Se propone también que el 20% de la energía que se consume en sus propiedades sea de fuentes de energía renovable. Otra meta es generar cero residuos.

Funo quiere que el 20% de sus colaboradores representen a grupos prioritarios -personas con discapacidad, comunidades indígenas, padre y madres solteras y comunidad LGTB y migrantes- y tener la participación de mujeres en su Comité Técnico.

judith.santiago@eleconomista.mx