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Fibras, oportunidad de inversión ante baja en tasas y nearshoring
Los fibras inmobiliarios han sido históricamente de los instrumentos que mejores rendimientos han otorgado a los inversionistas.
La prevista baja de tasas de interés de la Reserva Federal de Estados Unidos beneficiará a los Reits en el mundo y a los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras) en México.
Los fibras inmobiliarios, listados en el mercado bursátil mexicano, han sido históricamente, de los instrumentos que mejores rendimientos han otorgado a los inversionistas.
La Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra) destacó que el sector es un importante rubro para los diversos inversionistas, desde particulares hasta institucionales.
En el estudio “El acercamiento de los REIT a las inversiones inmobiliarias”, realizado por la asociación de REIT en Estados Unidos, se destacó que la recuperación mundial continuará en el 2024 y seguirá el crecimiento del sector en el mundo, así como las menores prácticas internacionales, lo que permite que sea un seguro y atractivo polo de inversión.
Los Reits y los fibras son fideicomisos en los que se adquieren inmuebles que después se rentan. En México hay fibras industriales, hoteleras, agrícolas, educativas, entre otras. Además del diferencial entre el precio de adquisición de los certificados y la venta de estos, que genera un rendimiento, los fibras tienen la obligación de repartir entre sus socios el 95% de las utilidades del fideicomiso.
En lo que va del año, el principal índice de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el S&P/BMV IPC ha perdido 8.53%, mientras que el índice fibras ha retrocedido 12.5%, pero ha repartido las utilidades.
Nearshoring, gran oportunidad
Los fibras del sector industrial han sido los que han tenido mejor desempeño, incluso desde antes de la pandemia del Covid-19 y más ahora con el fenómeno del nearshoring, dijo Armando Rodríguez, director general de la firma de asesoría Signum Research.
El también especialista en fibras inmobiliarias comentó que dicho segmento se ha beneficiado desde que comenzó la guerra comercial entre China y Estados Unidos.
En este sentido dijo que no solo las empresas chinas, sino en general las asiáticas, principalmente japonesas y coreanas, están volteando cada vez más a México para instalar sus fábricas. “Empresas como KIA, Honda, Toyota y otras han fortalecido su presencia en el país gracias al nearshoring”, explicó en entrevista.
Armando Rodríguez mencionó que gracias a que los fibras industriales tienen entre sus portafolios a grandes empresas de logística e e-commerce entre sus clientes, como DHL, FedEx,Mercado Libe y Amazon, entre otras, “pudieron sortear con ganancias la peor etapa de la pandemia del Covid-109".
Otro sector con buenos fundamentales, dijo, es el de los fibras hoteleros. “Se trata de polos de crecimiento, pues en la medida en la que haya inversión en infraestructura y logística por parte de grandes empresas, los fibras hoteleros se benefician”, comentó.
Dentro de estos polos de crecimiento también surgen grandes centros comerciales, otro sector que ha tenido buen crecimiento en los últimos años. “Esto se da por etapas, es decir, primero se da la inversión en infraestructura industrial, luego vienen otros desarrollos como los hoteles, la vivienda y luego los servicios”, explicó.
La Amefibra destacó que en México existen grandes oportunidades de inversión en infraestructura industrial, comercial, hotelera, educativa, centros de trabajo, almacenamiento, como parte del fenómeno del nearshoring.
Incertidumbre
Armando Rodríguez dijo que la situación de incertidumbre que se vive en el país, por las reformas constitucionales y la sobrerrepresentación en el Congreso, por parte del partido gobernante y sus aliados podría detener el crecimiento del sector de fibras “hasta que no haya mayor certidumbre por parte de los inversionistas”.
Son inversiones a largo plazo. “Las inversiones por parte de los fibras que se han hecho en los últimos tres años en cuestión de parques industriales apenas comienzan a consolidarse en el mercado. Apenas están en lo que se conoce como el ramp up de sus operaciones, es decir, apenas comienzan”, explicó el director general de Signum Research.
“Estamos viendo el fruto y la inercia de lo que se invirtió hace tres años o más”.
Dijo que lo que pudiera causar la incertidumbre política actual, “seguramente pegará en el ritmo de crecimiento que veríamos hacia el 2026 o 2027 o más allá, pues el efecto de la inversión no es inmediato, toma su tiempo”.
Armando Rodríguez aún ve “buenas oportunidades” para el sector de fibras en México, sobre todo, repitió, en el sector industrial.
“Vimos en general buenos reportes trimestrales, con ocupaciones casi del 100%, para los fibras industriales, acompañados de crecimientos en rentas”.
De acuerdo con la asociación de REITs en Estados Unidos, en el mundo existe más de 940 fibras listados en Bolsa y valen arriba de 2 billones de dólares. En el caso de México, los 16 fibras listados tienen más de 2,000 propiedades con más de 34 millones de metros cuadrados y equivalen al 5% del Producto Interno Bruto.
