Consolidación en el sector Fibras

Mucho se ha abordado sobre el fenómeno del nearshoring en nuestro país. Derivado de la importante inversión de países del continente asiático, particularmente China, hacia México, la demanda por espacios industriales se ha mantenido históricamente sólida. Algunos estudios sugieren que de trasladarse tan solo una porción de la superficie actual de naves industriales de China hacia nuestro país, nuestro mercado podría multiplicarse.

Las emisoras domésticas que participan en el mercado de arrendamiento industrial observaron una ocupación promedio cercana al 95% al cierre del III  Trim, 23. Los inquilinos de este segmento han crecido sus operaciones de manera acelerada y, en muchos casos, a una tasa superior a la que los propietarios de estos activos industriales pueden expandir los espacios de arrendamiento.

Todo indica que las cifras de este segmento al cierre del año pasado cerrarán prácticamente en una ocupación completa. Lo anterior, acompañado de un crecimiento significativo en las rentas de mercado, las cuales han mostrado un crecimiento de casi 50% desde el 2019 a la fecha, superando los 7 dólares por metro cuadrado/mes en promedio.

Para atender esta demanda potencial de naves industriales, que se estima superaría los 5 millones de metros cuadrados este año, los participantes del mercado han buscado captar recursos fresc,os tanto de capital y de deuda, para expandir los portafolios en el menor tiempo posible.

Fibra Uno (FUNO) anunció el proceso de lanzamiento de Fibra Next, vehículo especializado en el arrendamiento de naves industriales que, de acuerdo con datos preliminares, podría ubicarse como una de las Fibras Industriales más grande en nuestro país al integrar un portafolio estabilizado, así como una importante reserva territorial que se desarrollaría en el corto plazo. Estimamos que esta nueva Fibra podría salir al mercado en la primera mitad del año en curso.

Por otro lado, Fibra Prologis (FIBRAPL) publicó una propuesta no vinculante para una potencial Oferta Pública de Adquisición e Intercambio del total de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de Terrafina. De concretarse esta operación, el Área Bruta Rentable (ABR) de esta nueva Fibra podría superar los 8 millones de metros cuadrados, logrando una importante penetración de mercado en la zona norte del país.

Consideramos que el racional de esta posible operación se explicaría por el descuento de la mayoría de las Fibras en el mercado bursátil en relación con el valor contable de las propiedades. Las transacciones inmobiliarias del ramo industrial en el mercado privado han mostrado un contraste respecto a las valuaciones públicas, reflejando una apreciación importante dado el encarecimiento de las reservas territoriales y los materiales de construcción en general.

Debido a lo anterior, debemos estar atentos a que los próximos activos a incorporarse en los portafolios, tanto estabilizados y en desarrollo, no muestren limitados niveles de rentabilidad bajo el escenario de costos actuales en la zona norte de México.

Existen importantes retos para que las inversiones de empresas extranjeras y nacionales mantengan el ritmo adecuado y logren el mayor potencial del nearshoring: el estrés hídrico, la correcta implementación en la infraestructura energética y de urbanización, y el control de la violencia en el norte del país son de los principales frenos de esta tendencia de crecimiento económico.

La expectativa de baja de tasas de interés para este año debería de otorgar impulso al crecimiento económico y, en particular, un mayor empuje a los desarrolladores inmobiliarios para cerrar esta brecha entre la oferta y la demanda en el segmento industrial que, hasta no cerrarse por completo, las rentas de los portafolios seguirán incrementando a tasas por encima de la inflación.