Corporación Inmobiliaria Vesta

Consideramos que la empresa buscará incrementar la participación en el segmento de e-commerce, con clientes como Mercado Libre, que han mostrado una fortaleza destacable desde el inicio de la pandemia

Corporación inmobiliaria Vesta (clave de cotización: VESTA) es una empresa líder en bienes raíces industriales y centros de distribución con presencia en el centro, Bajío y norte del país.

Al cierre del primer trimestre del año en curso (1T21), la empresa integró un portafolio cercano a las 200 propiedades industriales, que sumaron un área bruta rentable con más de 3 millones de m², con una valuación contable en activos por más de 2,000 millones de dólares.

El crecimiento de Vesta ha sido destacable desde su incursión al mercado, logrando multiplicar el número de activos administrados y fortaleciendo la base de clientes que operan en diversas industrias, entre las que destacan: aeroespacial, automotriz, bebidas y alimentos, logística y dispositivos médicos, con marcas como Nissan, Bombardier, Mercado Libre, Nestlé, Italika, entre otros.

La fortaleza de los inquilinos se refleja en la solidez de la ocupación del portafolio de Vesta, que al cierre del 1T21 se ubicó en 90 por ciento. 

Vesta ha logrado una capitalización destacable en el mercado en los últimos meses, al lograr levantar recursos de capital y deuda por más de 500 millones de dólares, los cuales serán destinados principalmente al crecimiento del portafolio a través del desarrollo de nuevas propiedades y en oportunidades de adquisición de activos estabilizados.

No obstante, las oportunidades de inversión que la compañía vislumbra hacia el 2024, se ubican alrededor de los 700 millones de dólares. 

Consideramos que la empresa buscará incrementar la participación en el segmento de e-commerce, con clientes como Mercado Libre, que han mostrado una fortaleza destacable desde el inicio de la pandemia.

Vesta contó con el 85% de sus ingresos en dólares al cierre del 2020, esto la protege de los efectos de la volatilidad del tipo de cambio. Vesta superó su guía para el año pasado alcanzando ingresos de 149.9 millones de dólares, aumentando año contra año 3.8 por ciento.

Al 31 de diciembre de 2020, todos sus inquilinos alcanzaron niveles de producción anteriores a la crisis.

Establecemos que Vesta muestra una ventaja relativa respecto al segmento de Fibras, que es el principal sector que los inversionistas contrastan contra la compañía debido al símil en el modelo de negocio -particularmente con los Fibras Industriales- la cual radica en una mayor flexibilidad de apalancamiento y de liquidez, asumiendo que la empresa no está obligada a repartir distribuciones a los accionistas, a diferencia de los Fibras, que por regulación se encuentran supeditadas a distribuir el resultado fiscal al menos una vez al año.

Las oportunidades para Vesta y el segmento de arrendamiento industrial en general son bastante prometedoras de cara a la implementación en curso del T-MEC, que fortalecería aún más el vínculo entre la Actividad Industrial entre México y Estados Unidos; el conflicto comercial y político entre China y Estados Unidos que se traduce en el nearshoring en donde las empresas mexicanas apalancarían sus ubicaciones, mejorando las exportaciones y una mayor inversión en sectores económicos actuales e incluso nuevos en nuestro país.

Los principales riesgos radican los tiempos de ejecución de los recursos levantados, que bajo un escenario relativamente estresado podrían superar los 18 meses a partir del mes en curso.

Por otro lado, consideramos que, bajo un escenario de tensión comercial entre Estados Unidos y México, los inquilinos de Vesta puedan experimentar afectaciones importantes en sus operaciones que incidan directamente en los fundamentales de la compañía.

Consideramos que Vesta es una de las opciones más atractivas de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Es por ello por lo que la empresa ha formado parte de nuestra importante selección de “Top Picks” en los últimos años.