El crédito hipotecario pierde dinamismo en 2023

Después de un 2021 y 2022 de gran avance en la colocación hipotecaria bancaria, 2023 muestra un fuerte desaceleramiento en la actividad. Varios indicadores apuntan a que se debería estar en una etapa de crecimiento de la demanda por crédito hipotecario: se cuenta con más puestos de trabajo formales y mejor remunerados, la confianza del consumidor se encuentra al alza en el componente de vivienda, reafirmando la intención de los hogares de gastar en ella, las tasas de interés si bien crecieron lo hicieron a un menor ritmo que las tasas de corto plazo y la apreciación de la vivienda se mantiene firme, aumentando su atractivo como formador de patrimonio. Entonces, ¿por qué no crece la demanda de vivienda?

Al revisar las trayectorias de crecimiento de las remuneraciones a asalariados desde 2005 a 2022, se observa que la tasa media de crecimiento anual fue de 2%, mientras que la tasa media de crecimiento del precio de la vivienda en el mismo periodo fue de 6.1%. Es decir, los ingresos de los asalariados se han quedado muy por detrás del precio de la vivienda, que tuvo un primer impulso en 2014 y otro nuevamente en 2021. Esto implica que aunque exista la intención de adquisición, los ingresos de los hogares no son suficientes para la compra de la vivienda que se requiere, también ayuda a comprender porque el mercado hipotecario bancario se ha concentrado principalmente en la vivienda de mayor valor en los últimos años, ya que esta diferencia en crecimiento ha aumentado el tamaño del mercado de los hogares en el último decil.

A pesar de la diferencia en los crecimientos de las remuneraciones a asalariados y del precio de la vivienda en 2021, la colocación de crédito hipotecario vio un aumento considerable que, sumado al efecto rebote de la disminución de 2020, superó con mucho las expectativas de crecimiento; a su vez la Banca Comercial cerró 2022 con una colocación muy similar a la del año anterior.

Entonces, ¿el COVID aceleró el mercado hipotecario bancario? En efecto, durante 2020 se otorgaron 20 mil créditos menos comparados con la tendencia, mientras que en 2021 se colocaron 8 mil créditos más y mil más en 2022, de haber seguido en 2023 con el mismo ritmo de colocación la banca hubiera colocado 15 mil créditos más de la tendencia esperada. Por parte del monto de colocación, se tiene que en 2020 se colocaron 27 mil millones de pesos (mdp) menos debido al confinamiento prolongado, sin embargo durante 2021 y 2022 el monto de colocación superó los 300  mil mdp cifra que de haber seguido la tendencia en 2023 no se habría llegado aún.

Estos resultados indican que lo extraordinario sucedió en 2021 y 2022, cuando los hogares adquirieron más créditos hipotecarios aprovechando las tasas de interés que se mantuvieron contenidas. Adicionalmente, compraron viviendas de mayor valor confirmando que la banca comercial es naturalmente la principal otorgante de hipotecas para el sector residencial y residencial plus.

En conclusión, en 2023  se está observando el regreso a las tendencias de adquisición del mercado de vivienda, pero considerando que los indicadores que impulsan la demanda como la crecimiento del empleo formal, las tasas de interés hipotecario contenidas y la moderación de la apreciación de la vivienda podemos esperar un 2024 en el que el crédito hipotecario detenga su caída y empiece la recuperación.

* La autora es economista senior de BBVA México