El precio de la vivienda acelera, pero sin riesgos

En los últimos años la vivienda en México se ha apreciado aceleradamente, entre el primer trimestre de 2019 (1T19) y el primer trimestre de 2024 (1T24) la apreciación anual fue de 8.5%, incentivando la pregunta ¿si existen suficientes fundamentos de mercado para tal aceleración y cómo afecta a la asequibilidad de la vivienda?

La demanda por vivienda continúa por la formación de hogares pues la población aumentó a una tasa promedio de 1.4% anual en el mismo periodo. La tasa de interés del bono M10, referencia para los créditos hipotecarios, promedió en estos 5 años 7.7%, por debajo de la tasa de interés hipotecaria que tuvo un promedio de 9.8%, ambas se han mantenido estables.

En el mismo periodo, el Índice Nacional de Precios del Productor (INPP) para construcción residencial tuvo un aumento de 7% promedio anual. La oferta de vivienda nueva ha disminuído, ya que los inicios de obra anualizados de acuerdo al Registro Único de Vivienda (RUV) pasaron de 248 mil viviendas en el 1T19 a 167 mil al cierre del 1T24, una reducción de 7.6% anual, lo cual explica el avance de la vivienda usada en el mercado y la mayor apreciación de la vivienda nueva.

Ahora hablemos de asequibilidad. El múltiplo de medianas, que es el cociente entre el precio mediano de la vivienda y el ingreso mediano de los hogares y representa el número de años que necesitaría ahorrar un hogar para adquirir una vivienda, fue de 4 años y 3 meses en 2019 y al cierre de 2023 aumentó a 4 años y 6 meses. La razón enganche sobre ingreso indica cuántos meses del ingreso del hogar se necesitan para cubrir el pago del enganche del crédito hipotecario, en 2019 era de 8.87 meses y aumentó en 2023 a 9.15 meses. Otro indicador es el porcentaje que representa el pago hipotecario con respecto al ingreso de los hogares, pasó del 22.8% en 2019 a 25.8% en 2023, mientras se mantenga por debajo del 30% se considera aceptable.

Entre el 1T19 y el 1T24, los precios de renta aumentaron a una tasa de 2.7%, comparado con el 8.5% que ya se mencionó. La proporción de viviendas rentadas se ha mantenido estable, en 2016 la vivienda en renta correspondía al 14.6% del total del parque habitacional, mientras que en 2022 esta proporción aumentó a 15.1%. Las viviendas propias representaban el 68.8% del total en 2016 y para 2022 aumentaron a 69.6% del total.

Sí hay un aceleramiento de los precios de la vivienda, pero está soportado por una demanda constante con fundamentos demográficos como la formación de hogares y la movilidad habitacional, un crecimiento económico que se ha mantenido constante en la última década, todo esto acompañado de estabilidad en las tasas hipotecarias y una alta correlación con los aumentos de los costos de construcción además de una oferta de vivienda acotada, sobre todo a partir de la pandemia y la restricción de permisos de construcción como sucedió en la Ciudad de México. 

Por otro lado, los indicadores relacionados con el ingreso de los hogares tienen una tendencia al alza, pero se mantienen en niveles sanos. A su vez, el porcentaje de hogares que son dueños de sus viviendas sigue al alza, al mismo ritmo que el aumento del parque habitacional. En conclusión, el precio de la vivienda avanza rápidamente, pero no está motivado por la especulación del valor de los activos inmobiliarios.

*El autor es economista senior de BBVA México.