Fibra Danhos, en la mira

Fibra Danhos se coloca como el segundo fibra con mayor valor de capitalización del sector, con base en un portafolio en operación de 15 propiedades; es un fibra especializado en el desarrollo y administración de propiedades comerciales y de oficinas de calidad premier; lo anterior le ha permitido conservar sólidas ocupaciones en ambos segmentos de arrendamiento y rentas por encima de los niveles del mercado en general

Una de las propiedades más icónicas del portafolio es Torre Virreyes, ubicada en uno de los corredores de oficinas más importantes del país. La propiedad integra una ocupación de 100% y la renta promedio por metro cuadro es de 40 dólares. Sin embargo, las rentas son mayores para los niveles más altos del edificio.

Respecto a las adquisiciones, el fibra se ha mostrado muy conservador. El único inmueble que ha adquirido a la fecha es Parque Vía Vallejo, el cual forma parte del portafolio comercial y representa 9.1% del área bruta rentable total.

El único desarrollo del portafolio actualmente es Parque Tepeyac, una propiedad de usos mixtos con una superficie rentable de 108,000 m2 que había sido frenada por el Gobierno la Ciudad de México desde octubre del 2018. No obstante, el trimestre pasado se reinició la construcción de la misma. La participación de Danhos en este proyecto es de 50%, y la apertura se estima hacia la segunda mitad del 2021, con una inversión estimada del fibra por 1,800 millones de pesos.

Otra ventaja importante de este fibra es su nivel de apalancamiento, el cual se ubica en 10.0% (deuda/activos totales), y se esperaría que con el vencimiento de uno de sus bonos en diciembre de este año disminuyera en al menos 130 puntos base, mientras que su costo de financiamiento se reduciría de 8.30% a 8.14%, aproximadamente. Cabe mencionar que ser uno de los fibras menos apalancado de la industria le otorga una ventaja competitiva, con la posibilidad de aprovechar oportunidades atractivas, dado el potencial de emitir más deuda para poder fondear nuevos proyectos.

Respecto a los riesgos que percibimos en el portafolio, consideramos, en primer lugar, la posibilidad la reducción en los lease spreads (diferencial entre los crecimientos en las rentas por encima de la inflación) ante una desaceleración económica pronunciada, aunado a que la demanda por oficinas podría ir a la baja como resultado de nuevas tendencias laborales, mientras que la oferta inmobiliaria en este segmento es cada vez mayor.

Recordemos que los fibras comerciales conservan una participación minoritaria en las ventas de diversos arrendatarios, por lo que las rentas variables dependen de que tan bien o mal les vaya a las ventas comerciales, por lo que en un escenario de debilidad económica estos ingresos variables podrían verse disminuidos.

En segundo lugar, está el efecto del e-commerce, pues aunque en el corto plazo no representa un verdadero riesgo para los centros comerciales de México, a pesar del crecimiento exponencial que ha mostrado el comercio en línea, en el mediano plazo podría incidir cada vez más en los fundamentales del segmento.

Finalmente, consideramos que aunque las regulaciones gubernamentales en el sector se han mostrado más laxas y muchas de las obras detenidas ya se han ido destrabando, la concentración geográfica del fibra en Ciudad de México es importante.

Para concluir, Fibra Danhos muestra un dividend yield actual muy atractivo de 9.1%, muy por arriba del nivel consolidado del sector, el cual se ubica en 8.5%, y se compara favorablemente contra el rendimiento de instrumentos gubernamentales de largo plazo, los cuales se ubican alrededor de 7 por ciento.

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*Andrea Lara Cid, analista de Signum Research.