El mercado de vivienda usada en ascenso

En 2024, de acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, se vendieron 494 mil viviendas con crédito hipotecario por 848 mil millones de pesos con un avance real al compararlo contra 2023 de 3%, retomando el ritmo de discreto crecimiento de los últimos años.

La vivienda usada avanza más en el mercado hipotecario: mientras que en 2018 representaba el 46.6% del total, en 2024 ya agrupa el 62.8% de las transacciones. En cuanto al monto, el dedicado a vivienda usada en 2018 representaba el 54.3% y para diciembre de 2024 ya fue de 67.6%, es decir, del monto total de crédito hipotecario casi 7 de cada 10 pesos se destinan a la vivienda usada.

Estos resultados eliminan un mito de la vivienda usada, que es que en general es de menor precio. De hecho, el precio de ésta en el 2018 era 1.4 veces el de la vivienda nueva, y ya en 2024 esta brecha se ha reducido a 1.2 veces, cerrando el año en 1.9 millones de pesos que corresponde a una vivienda del segmento medio. Esta diferencia se explica primordialmente por la ubicación de la vivienda usada, que en general, se encuentra en zonas más céntricas de las principales ciudades del país y cuenta con un mayor metraje.

Ahora surge la pregunta, ¿el avance de la vivienda usada es porque cada vez es más deseada por parte de los compradores? O ¿porque ha disminuído la construcción de vivienda en los últimos años? En efecto, el registro de construcción promedio anual entre 2013 y 2018 fue de 315 mil unidades, mientras que entre 2019 y 2024 el promedio de registro anual fue de 186 mil viviendas. Así que era de esperarse que cada año se compre más vivienda usada ante la menor disposición de la nueva.

En el ámbito bancario encontramos que si bien la vivienda usada cada vez representa más del total, todavía es menos del 50% de las operaciones. La venta de vivienda usada con crédito hipotecario se concentra en las mismas entidades que el total de vivienda, siendo la Ciudad de México la que más viviendas usadas vendió, seguida de Nuevo León, Jalisco y el Estado de México. En cuanto a los municipios con más vivienda usada se tiene en primer lugar Zapopan, en Jalisco, seguido de Querétaro, León en Guanajuato, Mérida, Yucatán y Benito Juárez, en Quintana Roo.

Si bien la nueva política de vivienda promete aumentar en 1 millón la oferta de la misma, no se atiende el problema de fondo de disponibilidad de tierra para la construcción habitacional en el país. Se dependerá de que los gobiernos estatales y municipales actualicen sus Programas de Ordenamiento Urbano, sus usos de suelo y la reconversión de terrenos intraurbanos subutilizados.

De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares en México del Inegi, en 2022, 10.4 millones de viviendas en zonas urbanas contaban con escrituras y podrían ser vendidas con crédito hipotecario, por lo que esperamos que a pesar del aumento de oferta de vivienda nueva prometida para los próximos años, la vivienda usada siga manteniendo el dinamismo que ha mostrado.

*Marissa González Guzmán es economista senior de BBVA México.