Perspectivas para los Fibras en América

Esta semana tuve la oportunidad de asistir a la reunión anual de la asociación norteamericana de Fibras. Se trata de la agrupación de empresas de entidades bursátiles dedicadas a la operación de administración de bienes raíces más grande del mundo. 

Además de analizar las condiciones actuales de industria, particularmente de mercado norteamericano, fue posible entender algunos aspectos que, tanto para las redes en Estados Unidos y algunas partes de Europa, como eventualmente para las mexicanas, tienen y tendrán una importancia creciente en el futuro.

Por un lado, al abordar los temas de sostenibilidad, resulta evidente que en términos generales en el mercado financiero de Estados Unidos, el principal foco a los tres ejes de sostenibilidad, que son ambiente, sociedad y gobernanza, este último es en muchos sentidos el que tiene un mayor énfasis y atención de parte de potenciales inversionistas, tanto aquellos que ya están invertidos en Fibras norteamericanas y algunas en nuestro país, como aquellos inversionistas institucionales, que empiezan a observar ese tipo de activo con un nuevo interés, tanto para diversificar sus portafolios como, atendiendo específicamente al caso de México, en la búsqueda de diversificación geográfica ante entornos complejos y volátiles que se avecinan para los siguientes años.

Particularmente en los temas de gobernanza, conviene recordar que en las últimas décadas si bien ha disminuido en frecuencia, no ha sido así en complejidad, los casos de entidades que por falta de cumplimiento normativo, por falta de transparencia en sus procesos y por tener mecanismos débiles de gobernanza institucional, han generado conflictos o situaciones que dañan tanto las inversiones como por supuesto la confianza de los inversionistas.

Es claro que existe una preocupación, porque hay mecanismos que buscan que exista una mayor participación de miembros independientes en los órganos de gobierno, que cuenten con mecanismos claros para asegurar una efectiva independencia y simultáneamente, un genuino valor y aportación con construcción estratégica al futuro de cada fibra o REIT.

También resulta fundamental que más allá de la trayectoria reciente o de la solidez de los resultados financieros, expresados en documentos legales, evidentemente auditados de manera clara e independiente, se tenga particular énfasis en los fundamentales de inversión que apuntalan la posibilidad de crecimiento futuro de manera consistente para las siguientes décadas, así como también una visión de disciplina que asegure pago de distribuciones periódicas a las inversionistas.

En la coyuntura actual, aunque el escenario es claro, aunque incierto en duración y profundidad, de cambio, en la trayectoria de las tasas de referencia, por parte de los bancos centrales, principalmente de la Reserva Federal, en Estados Unidos y en México por el Banco de México, la paulatina reducción de las tasas de referencia genera gradualmente un mayor apetito por las Fibras que, típicamente en periodo de alza de las tasas resultan activos menos apetitosos para ciertos inversionistas institucionales.

Un reto importante para inversiones institucionales, pero específicamente para aquellos que tienen una visión de generación de valor de corto plazo, es el tema de la liquidez de los certificados de las Fibras o REITS. Ello, porque la única forma en que se puede manifestar el valor real privado de los resultados financieros y de una perspectiva de crecimiento estratégico futuro es a través de transacciones en el mercado bursátil que permitan capturar esa visión en el futuro, ello implica el enorme reto de mostrar la solidez, el valor presente, las perspectivas claras de creación de valor en el futuro y probar qué elementos se conjugan de manera transparente para soportar un crecimiento del precio de los activos.

Particularmente en el entorno de los cambios posibles en temas fiscales y otros con impacto económico en Estados Unidos puede existir una ventana de oportunidad para que inversionistas institucionales que típicamente invierten en estos activos en Estados Unidos, muestran un mayor apetito por los activos en nuestro país, lo que genera una oportunidad para el crecimiento del sector que de manera muy significativa contribuye a la creación de infraestructura y de manera fundamental al crecimiento económico de nuestro país.

Al abordar los temas de sostenibilidad, resulta evidente que en términos generales en el mercado financiero de Estados Unidos, el principal foco es en los ejes de ambiente, sociedad y gobernanza.