Construcción de naves industriales, rebasada por efecto nearshoring

El efecto de la relocalización de empresas, conocido como nearshoring, ha dinamizado el mercado inmobiliario industrial en México; sin embargo, la falta de tierra con infraestructura es una de las principales barreras para la construcción de este tipo de espacios en el país.

De acuerdo con la plataforma Datoz, en los primeros tres meses del 2023, se inició la construcción de 857,200 metros cuadrados a lo largo del territorio mexicano, es decir, 8% menos que en el mismo periodo del 2022.

Tan sólo la Ciudad de México, uno de los mercados más importantes del país, tuvo una disminución de 56% en el inventario de edificios en obra.

Pablo Quezada, socio y director de Nuevos Productos de Datoz, destacó que pese a este freno, la capital sumó a su inventario industrial 76,400 metros cuadrados en construcción, por lo que se convierte en el segundo mercado con más proyectos en desarrollo, sólo después de Monterrey.

Al respecto, Silvia Gómez, analista del mercado inmobiliario industrial de Datoz, agregó que la contracción en la construcción es generada, en parte, por la falta de terrenos adecuados; sin embargo, destacó que no es una situación que incidirá en la edificación de estos espacios durante el resto del año, ya que los desarrolladores buscan solucionar la situación..

"Hay escasez de tierra, por lo que los inicios de obra fueron menos durante este periodo, pero no es un tema que preocupe. Sabemos que los desarrolladores siguen en búsqueda de espacios, porque saben que hay que atender la demanda. Veremos qué logran obtener durante el resto del año", comentó durante conferencia de prensa.

Otros de los mercados con desaceleraciones importante, son: Reynosa, Tamaulipas (-67%); Nogales, Sonora (-92%); Saltillo, Coahuila (-55%) y Guadalajara, Jalisco (-55%); mientras que, en Hermosillo, Sonora; Nuevo Laredo y Matamoros, Tamaulipas; Hidalgo, Hidalgo; Puebla, Puebla y Mérida, Yucatán, no se reportaron nuevas construcciones.

Por su parte, Guanajuato fue la sorpresa al inicio del año, ya que tuvo un incremento de 1151% en inicios de construcción, con alrededor de 92,000 metros cuadrados, en comparación con los 7,600 que se desarrollaban en el primer cuarto del 2022.

"Este crecimiento fue impulsado por la construcción de edificios especulativos que sumaron cerca de 70,000 metros cuadrados", compartió Quezada

Precios al alza

A la escasez de oferta y el aumento de la demanda de naves industriales, se suman la inflación en los materiales de construcción y el alza en las tasas de interés para poner presión en los precios de renta.

De acuerdo con el análisis de Datoz, se registraron aumentos de hasta 33%, como lo fue en regiones como Chihuahua, Chihuahua, y, además, zonas como Tijuana y la Ciudad de México, presentaron los precios más elevados del país, de 7.4 y 7 dólares por metro cuadrado, respectivamente.

El suministro de energía eléctrica es otro factor que comienza a incidir en el sector, por lo que Gómez mencionó que el precio de arrendamiento puede incrementar entre 5 y 10% por temas de abastecimiento, de acuerdo con el giro de la empresa y la región.

"Hay compañías que requieren más energía y hay regiones con mayor escasez, como el Bajío o la frontera. En mi experiencia, podría decir que la energía representa de 5 a 10% (en el incremento del precio del alquiler) al cierre de los contratos", comentó la especialista.

Quezada agregó que, más que la generación de energía urge atender el suministro de la misma en los parques industriales, de lo contrario los precios de renta continuarán en ascenso.

"Si no se resuelve este tema, se va a encarecer el metro cuadrado de espacio industrial. Es un factor que impacta el precio y seguramente se lo van a pasar al consumidor. Esperamos que se atienda para que México siga siendo un mercado competitivo para la industria manufacturera trasnacional", insistió el socio de Datoz.

En este contexto, algunos desarrolladores han explorado la posibilidad de generar energía eléctrica dentro de los parques industriales, pero Quezada dijo que es complicado que las autoridades otorguen los permisos necesarios para hacerlo.

"Hace falta construir infraestructura y el gobierno federal está obstaculizando un poco la cogeneración de energía dentro de los parques industriales. Sabemos que hay presión por parte de Estados Unidos para solucionar este asunto", concluyó el experto.