¿Cuál ha sido el "efecto Tesla" en el mercado inmobiliario industrial de Monterrey?

La región de Monterrey, Nuevo León, se ha caracterizado por ser una de las más demandadas del país de espacio inmobiliario industrial, debido a su cercanía con los Estados Unidos y si bien, el anuncio de construcción de la megafábrica de coches eléctricos de Tesla incidió en este mercado, actualmente, hay una estabilización en cuestión de precios, disponibilidad y desarrollo de este tipo de propiedades.

En marzo del 2023, Tesla confirmó la construcción de su nueva planta en Monterrey, Nuevo León, lo cual hizo que tanto el precio de renta de propiedades industriales, como de tierra para la construcción de nuevos espacios, se elevará de manera considerable; sin embargo, en el marco de la pausa de planes para el desarrollo de la megafábrica, ya existe una estabilización en estos indicadores.

"Monterrey ya venía experimentando una dinámica de crecimiento en el mercado desde antes del anuncio de Tesla, entonces, indicadores como absorciones o incremento en precios, ya venían con una tendencia al alza y con el anuncio de su construcción, en marzo del año pasado, se vio un incremento particularmente en el precio de renta y el valor de la tierra",Alejandro Delgado, country manager México de la firma de análisis inmobiliario SiiLA.

De acuerdo con Delgado, en el contexto del anuncio de la construcción de la fábrica de Tesla en Monterrey, los precios de renta comenzaron a crecer en más de dos dígitos, pero actualmente se observa una desaceleración en dichos aumentos a la par de que hay más construcción de este tipo de espacios.

"Veíamos a mediados del 2023, un crecimiento por encima de 15% año contra año en el valor de la renta y ahora parece que se está estabilizando el mercado, en este momento el crecimiento va entre 6% y 8%, entonces este incremento en el valor año contrario se ha estabilizado", comentó 

De acuerdo con datos de la firma Newmark, al cierre del primer semestre del 2023, el precio promedio de renta por metro cuadrado (m2) de una propiedad industrial en Monterrey se ubicaba en 5.90 dólares y al mismo periodo del 2024, dicho valor se ubicó en 6.87 dólares.

Pausa y contexto

En julio de este año, Elon Musk, consejero delegado de Tesla, informó que los planes de la construcción de la nueva fábrica de la firma en Monterrey se pausarían al menos, hasta la celebración de las elecciones presidenciales en Estados Unidos, en noviembre próximo.

En ese contexto, durante el primer semestre del año, se ocuparon 757,000 metros cuadrados de espacio industrial en la región de Monterrey, es decir un crecimiento 4% respecto al mismo periodo del 2023, según datos de la consultora CBRE.

Asimismo, durante dicho periodo se incorporaron más de 1 millón de m2 al inventario de dicho mercado, para cerrar el primer semestre del año con un total de 15.3 millones de m2. 

"La expansión de la industria y economía estatal que reflejan estos indicadores también impacta en el desarrollo del mercado inmobiliario industrial en Monterrey.  El inventario continúa creciendo aceleradamente” comentó Ramón Flores, vicepresidente ejecutivo de CBRE México división Noreste.

Al respecto, el directivo de SiiLA apuntó que la región mantiene positiva la tendencia de construcción de propiedades industriales, especialmente las Clase A, que son las que ofrecen los mejores estándares en temas de construcción, comodidad y sustentabilidad.

"Hay un incremento importante en los metros cuadrados que se están construyendo, pero esto va más allá de Tesla, esto es algo que como país se ha estado recibiendo por todas las empresas asiáticas que han venido a instalarse a la región", declaró Delgado.

Por sector y región

Según datos de CBRE, los sectores que impulsaron la ocupación de espacios industriales en Monterrey durante el primer semestre son:

• Manufactura Diversa con 53% de ocupación de la superficie total comercializada.
• Logística y Transporte con 24% de la absorción.
• Automotriz con 18% de la ocupación.

Asimismo, por país de origen, la ocupación ha sido la siguiente:

• Estados Unidos con 56%
• México con 13%
• China con 10%

De acuerdo con CBRE, el tamaño de la transacción promedio se mantiene en los 13,000 m2. Al cierre del primer semestre del 2024, la tasa de vacancia se ubicó en 2.5%, debido a la nueva oferta vacante y recientes desocupaciones.

La consultora indicó que la perspectiva para el resto del año del mercado inmobiliario industrial en Monterrey se mantiene positiva, dada la culminación de proyectos, así como la finalización de procesos electorales en México.