¿Cuáles son los desafíos para que el mercado inmobiliario industrial aproveche el total del potencial del nearshoring?

El efecto del nearshoring ha puesto a México en una posición única para aterrizar inversión extranjera, especialmente en los mercados más conectados con el mundo exterior, lo cual a su vez es un impulso para el sector inmobiliario industrial; sin embargo, existen desafíos que podrían obstaculizar esta perspectiva.

Durante el 2022, mercados de la frontera norte, el Bajío y el centro del país, vieron una demanda exponencial de espacios industriales, ante la llegada de empresas que ven en México una posición estratégica para acercarse al mercado de Estados Unidos, lo cual provocó que distintas regiones registraran al final del año una vacancia cercana a 0, con alta rentabilidad y buenas perspectivas hacia el 2023.

Sin embargo, ante esta demanda registrada, también se hicieron notar los retos en el corto plazo para el sector inmobiliario industrial, entre los que destacan.

• Energía.
• Certidumbre jurídica.
• Mano de obra calificada.
• Construcción de nuevos espacios.

“Lo que claramente vemos es que está regresando la tecnología. La alta tecnología se estará viendo en la industria automotriz, la industria aeroespacial y necesitarán ingenieros. México lo que tiene que hacer es adaptarse más y conseguir más ingenieros, ya que no hay suficientes”, explicó Mike Wilson, vicepresidente ejecutivo para América Latina de DSV, firma que ofrece servicios de transporte y logística a nivel global.

Wilson resaltó que la firma que representa es un ejemplo claro de cómo el nearshoring se ha potencializado en el país, pues por ejemplo, actualmente la DSV ha cerrado cerca de 300,000 metros cuadrados y en los próximos años dicha cifra se tendrá que duplicar.

“Nuestros clientes nos están presionando todo el tiempo y el mercado está increíblemente preocupado ahorita; confiamos en nuestros asesores inmobiliarios, para que nos ayuden a encontrar el espacio adecuado para nuestros clientes”, detalló Wilson ante representantes de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces.

Por su parte, Sergio Pérez, director ejecutivo de Strategic Business Intelligence de la firma inmobiliaria Newmark, comentó que la industria automotriz, por su situación en Canadá y Estados Unidos, ve en México un territorio que se adecúa a las necesidades de esta actividad.

“Hemos observado un gran potencial para que los fabricantes europeos vengan aquí para aprovechar que México es uno de los países más abiertos en el mundo, con 45 tratados de libre comercio, para fabricar en México, vender partes en América del Norte y exportar a todo el mundo”, apuntó Pérez.

Combatir la poca vacancia

Los últimos meses del 2022 fue un periodo donde la vacancia en los grandes mercados disminuyó considerablemente y si bien, esto puede verse como positivo pues hay mayor ocupación de espacios, también podría generar efectos negativos en el mediano plazo, específicamente en el tema de un aumento considerable en la renta de este tipo de inmuebles.

De acuerdo con la firma de análisis inmobiliario Solili, tan sólo en la última parte del año el mercado de Monterrey pasó de una vacancia de espacios industriales de 6.1%, de febrero del 2021 a 1.3% en noviembre del 2022, lo que significó un récord histórico en dicha región.

Asimismo, la Ciudad de México presentó una reducción en su vacancia de 5.6% de enero del 2021 a 1.8% al penúltimo mes del año.

Para la firma, es importante que los mercados tengan una vacancia sana, de entre 3 y 5%, para mantener un equilibrio, pues actualmente los precios de renta pueden generar distorsiones, donde si bien los desarrolladores podrían tener beneficios de inicio, en el largo plazo tanto oferta y demanda serían perjudicadas.

“Al construirse una mayor proporción de proyectos especulativos que pasan a estar disponibles disminuye la presión que la demanda ejerce y puede revertirse el ciclo de disminución de la vacancia, como se evidencia en los mercados de Tijuana y Ciudad Juárez principalmente”, acotó Solili.