¿Cuáles son los mercados industriales que ganan con la llegada de Tesla a México?

En las últimas semanas, Monterrey, Nuevo León ha acaparado las miradas del mundo gracias al anuncio de la construcción de una gigafábrica de Tesla, con lo que se espera una derrama económica y una importante generación de empleos alrededor de la región. 

Pero la instalación de la armadora no sólo tendrá un efecto en tierras regiomontanas, pues expertos prevén que los beneficios superen las fronteras del estado y lleguen otros mercados industriales mexicanos, con impacto directo en el segmento inmobiliario.

La Industria Nacional de Autopartes anticipa el arribo de nuevos proveedores destinados a la producción de componentes de automóviles, lo que significa una oportunidad de 15,000 millones de dólares de inversión para los próximos años en diversas regiones del país.

Actualmente, algunos proveedores mexicanos que ya surten a Tesla están ubicados en Nuevo León, Coahuila, San Luis Potosí, Aguascalientes, Estado de México y Chihuahua, lo que significa que están en posición de recibir los beneficios inmediatos por la llegada de la armadora al país.

El director de análisis de mercado en Newmark México, Juan Flores, consideró que la inversión anunciada por Elon Musk se conjuga con el potencial de la relocalización de empresas en México (nearshoring), lo que abre un abanico interesante no sólo para el sector inmobiliario industrial.

"Platicaba con mi equipo de analistas en Monterrey y hablamos del caso Tesla. Al final, esto tiene muchas implicaciones, porque además de que van a llegar nuevas empresas, nuevos proveedores, también se va a necesitar vivienda, centros comerciales, etcétera. Cuando llega una inversión de estas características, el impacto es impresionante. Viene toda una revolución", comentó el especialista.

Por su parte, Claudia Esteves, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), subrayó que es necesario atender diversos rubros clave para garantizar la instalación de las nuevas empresas, como el suministro de agua y energía.

A pesar de que la infraestructura para estos servicios es un desafío para la construcción, los desarrolladores no dejan de aprovechar la demanda actual. Esteves mencionó que se tienen detectados 47 proyectos de parques industriales en obra en el país, los cuales representan 1,800 millones de dólares de inversión.

El líder industrial

Naturalmente, el primer mercado favorecido con la inversión de Tesla es Monterrey. Esta región cuenta con un mercado industrial institucional que logró liderar la demanda bruta (ocupaciones) a nivel nacional durante el 2022.

Se espera que la demanda de espacios industriales aumente no sólo en el corredor Santa Catarina, sino también en los que se sitúan más hacia el norte, como Apodaca, Escobedo, Salinas Victoria y Ciénega de Flores.

De acuerdo con datos de Solili, estos cuatro submercados lograron totalizar 68% de la demanda de naves industriales durante el año pasado, mientras que Santa Catarina agrupó 14% de los espacios industriales comercializadas en la ciudad.

Saltillo, el más cercano a Tesla

A Monterrey le sigue Saltillo, Coahuila, una ciudad a 47 kilómetros de distancia de lo que será la futura planta de Elon Musk. El tiempo de traslado estimado entre ambos puntos varía entre 40 minutos y 2 horas, según las dificultades del tráfico que la vía presenta.

Sin embargo, este mercado ocupó la tercera posición de la demanda bruta nacional acumulada del 2022.

En la actualidad, existe una disponibilidad de al menos 25 naves industriales con tamaños que van de 800 a 18,600 metros cuadrados. Alrededor de una decena de estos espacios se sitúan sobre el submercado Ramos Arizpe, el que estaría más cercano a la nueva fábrica de autos eléctricos.  

Mercados con potencial en el Bajío

En la región de Bajío, tanto San Luis Potosí como Aguascalientes cuentan con la experiencia de ser estados con vocación automotriz, donde otras dos armadoras como BMW y Nissan ya habían anunciado expansión de sus operaciones para el 2023, con inversiones de 866 millones y 700 millones de dólares, respectivamente.

Según Solili, estos dos mercados cuentan con las más altas vacancias a nivel nacional, San Luis Potosí con 4.9% y Aguascalientes con 3.7% por ciento, si se toma en cuenta que en otros mercados, especialmente del norte del país, la disponibilidad es de menos de 1 por ciento.

"Gracias a esto, contarían con la capacidad de atender la demanda no satisfecha en las entidades del norte para extender la red de proveedores que las nuevas armadoras necesitan", indicó la plataforma.

Perspectiva en la Ciudad de México

Finalmente, un competidor natural en el sector inmobiliario industrial es la Ciudad de México. Así lo demostró la fuerte competencia que se generó con Monterrey por la ubicación de la primera planta de Tesla.

"No se descarta que en un futuro la armadora instale una planta de autopartes al sureste de la capital del país", advirtió Solili.

Es una realidad que la vacancia en la capital mexicana se encuentra en mínimos históricos, no obstante, los desarrolladores industriales han acelerado la construcción de espacios, siendo uno de los mercados más activos en edificación.

Al cierre de noviembre del 2022, existían 638,000 metros cuadrados de naves industriales en obra en la región.