Efecto nearshoring: México alcanzará los 100 millones de m2 de espacio industrial

El inventario de naves industriales de México está a un paso de cruzar el umbral de los 100 millones de metros cuadrados (m2). A pesar de ser un hito para el sector inmobiliario en el país, esta superficie es insuficiente para satisfacer en su totalidad la demanda originada a partir del nearshoring. 

La tensión comercial entre China y Estados Unidos, el conflicto bélico Rusia-Ucrania, la reconfiguración de las cadenas de suministro a nivel global derivado de la pandemia de Covid-19, son astros que se alinearon para que decenas de empresas decidieran migrar sus líneas de producción a territorio mexicano. 

“Esto se ha dado gracias al modelo mexicano de parques industriales, que cumplen con altos estándares y buenas prácticas internacionales para brindar certeza a las empresas e inversionistas. Creemos que, por lo menos, durante lo que resta de la primera mitad del 2023, dichas tendencias se mantendrán muy similares”, dijo Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).

El también director general de Finsa comentó que la Asociación proyecta la apertura de 47 nuevos parques industriales en lo que resta del 2023 y el 2024. Dichos desarrollos se traducen en una demanda potencial de 2 millones de metros cuadrados que, al cierre de este año, podrían llegar a 2.5 millones.

"Esto se suma al despegue que tuvo la ocupación de suelo industrial entre el 2019 y el 2022, periodo en el que prácticamente se duplicó. El estimado de inversión –entre la adquisición de terreno y dotarlo de infraestructura básica (energía, agua, conectividad terrestre y digital)– alcanza 1,800 millones de dólares. Ese monto es sólo lo que pondrá el sector en México", agregó Argüelles.

Alejandro Delgado, gerente regional de México en SiiLA, mencionó que, respecto a América Latina, México es el líder en el tema de espacio industrial existente y en proceso de construcción. Pero, en comparación con Estados Unidos, se encuentra por debajo en cuestión de metraje.

"Si nos comparamos con Estados Unidos aún estamos muy bajos en cuestión de metraje, es muy grande la diferencia del metraje construido; sin embargo, para el activo industrial, México es líder en América Latina tanto en inventario construido como inventario en construcción", detalló Delgado.

Hasta mayo de este año, México reportó 94 millones 109,517 metros cuadrados de superficie industrial; mientras que, la ciudad de Chicago registra 111 millones 482,720 metros cuadrados, según un análisis de la firma de servicios inmobiliarios Datoz.

Si bien, el país tiene un largo camino por recorrer en la materia, lo cierto es que los desarrolladores inmobiliarios han acelerado sus planes de inversión para capitalizar la tendencia. Delgado detalló que, actualmente, se entregan 80 naves por trimestre a nivel nacional, lo que duplica los niveles vistos hace tres años.

Tan sólo para dimensionar, 100 millones de metros cuadrados son 2.4 veces el área de la Ciudad de México y aproximadamente 14 veces el perímetro de Central Park en Nueva York.

¿Cuál fue el impulso?

Para el representante de SiiLA, el tema inmobiliario industrial siempre se ha ligado a la industria de la manufactura; sin embargo, hay otras señales, como el dinamismo del comercio electrónico, que también dinamizan la demanda de espacios industriales.

"El mercado industrial en México, históricamente es uno de los motores del país, sobre todo en el tema de manufacturas. El efecto nearshoring no únicamente está impactando a México sino también a otros países, como Colombia, pero México es uno de los favoritos", resaltó Delgado.

Respecto al comercio electrónico, Delgado apuntó que se tiene la estadística que 80% de los consumidores que adquieren un producto por primera vez por medio de una plataforma electrónica, vuelven a comprar en dicho sitio.

Energías limpias y seguridad

Ante la oportunidad del nearshoring, los expertos advierten que se debe mantener la lupa en el buen funcionamiento de los tratados comerciales, que exigen cumplir con las reglas de origen, así como en el desarrollo de energía. 

Argüelles agregó que el impacto de la inseguridad generaría resistencia de la inversión extranjera para el desarrollo de empresas.

“La administración pública debe garantizar infraestructura adecuada, soporte energético, calidad educativa, legislación laboral, incentivos fiscales, seguridad, energía abundante y limpia, así como proyectos sustentables que vayan acorde con tendencias globales”.