¿Interés de empresas de China en el norte? Espacios industriales aprovechan el momento

Ante una creciente demanda de naves industriales, en especial en zonas estratégicas del país por efectos del nearshoring y de la cadena logística, la posesión de tierra bien ubicada, en especial en la frontera norte del país, se ha convertido en un elemento decisivo para el desarrollo de espacios industriales, especialmente por empresas de China que buscan aterrizar su operación en el país.

Para especialistas y empresarios inmobiliarios, las reservas de tierra serán vitales para ser competitivos en la oferta de espacios industriales.

Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (FUNO), señaló que hay un aumento de la demanda por parte de empresas de manufactura ligera, especialmente en los mercados de Tijuana y Ciudad Juárez, que registran ocupaciones récord, arriba de 99 por ciento.

“Hay mucha más demanda que oferta, por lo tanto, los precios también se están yendo para arriba”, detalló Robina.

Tan solo en el caso de FUNO, que, de acuerdo con sus resultados financieros del primer trimestre del 2022, sus ingresos en propiedades industriales aumentaron 7%, para alcanzar los 6,928.5 millones de pesos, en tanto que sus precios de renta mensual por metro cuadrado crecieron 8.7 por ciento.

José Carlos Alemán, director general de la firma Buzz Street, comentó que, en el primer trimestre del 2022, de casi 30 millones de pies cuadrados en construcción en 13 mercados del país, la mitad ya está pre-arrendado.

“Para Reynosa y Juárez particularmente, cerca de 85% del área bruta rentable en construcción contaba ya con arrendamientos firmados previos a la entrega”, afirmó el especialista en un informe.

Nearshoring, la ventaja para las empresas globales

Para el directivo de FUNO entre los elementos que han llevado a niveles históricos la demanda de espacio industrial está el nearshoring o la cercanía geográfica para atender la cadena industrial con Estados Unidos, así como la necesidad de las compañías chinas de atender desde México al mercado estadounidense.

“Algunas o varias de las compañías globales, que habían estado montadas en México hasta el año 2000 o 2005, aproximadamente, que migraron hacia China, ya vienen de regreso solicitando los espacios en México”, dijo Robina.

Otro jugador de la industria, Fibra Prologis, enfocada solo al arrendamiento de naves industriales clase A, también consideró que el ubicarse en zona clave para la cadena de suministros es fundamental para los resultados de ocupación e ingresos.

“Manufactura y logística siguen impulsando la demanda de espacio. Los cambios fundamentales, como el nearshoring, se fortalecen en los primeros meses del 2022 en los mercados fronterizos y los cuellos de botella en la cadena de suministro en curso se plantean para desencadenar una mayor demanda de espacio”, explicó Luis Gutiérrez, presidente para Latinoamérica de Prologis.

De acuerdo con los resultados presentados a inversionistas, en los primeros tres meses de este año, los mercados fronterizos de Prologis registraron una ocupación arriba de 98%, con 66.3% de sus ingresos denominados en dólares estadounidenses y el resto, en pesos mexicanos.

“Esperamos un mayor crecimiento de las rentas en nuestros mercados respaldado por las barreras de suministro y una fuerte demanda. Las rentas más altas reflejan los aumentos en los costos de reposición y por el otro lado, los inquilinos deben actuar rápidamente para asegurar el espacio antes de   salir al mercado”, detalló el representante de Prologis en su informe financiero.

La ventaja de la posesión de la tierra

Si bien, los mercados industriales ubicados en la zona norte del país registran una alta demanda de espacio y vacancias mínimas históricas, así como falta de tierra para desarrollar, no es el caso de todo el país.

Jorge Pigeon, director de Mercado de Capitales de FUNO, explicó que, si bien la frontera norte padece una falta de espacio, así como el Valle de México tiene terrenos desocupados, pero ya con planes de desarrollo, el efecto es diferente en zonas como el Bajío, donde hay parques industriales libres y espacio para construir.

Por ello, consideró que para casos como el de FUNO, contar con reservas de tierra bien ubicada es una ventaja frente a competidores.

“Los accionistas que fundaron la empresa han estado invirtiendo en tierra, entonces tienen de alguna manera reservas territoriales con las que FUNO podría creer en el futuro”, explicó.

“Es una gran ventaja, porque en particular en logística no hay muchos terrenos disponibles, los que hay ya están en manos de ciertas personas”, puntualizó Pigeon.