Oficinas capitalinas en etapa de ajustes tras Covid-19

En el primer trimestre del año, el mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX) incrementó su tasa de disponibilidad, redujo sus precios de cierre de operaciones, pero logró rentar más espacio del que se desocupó, con lo que, a dos años del inicio de la pandemia, para especialistas la industria está en un periodo de acomodo que, aún no permite predecir la tendencia.

Sergio Rodríguez, director de Oficinas de Colliers, explicó que, en el periodo de enero a marzo de este año, el mercado total de la CDMX registró una absorción neta acumulada de 3,000 metros cuadrados (m2), sin embargo, es una cifra que se queda corta comparada con la absorción negativa (diferencia de lo desocupado frente al el espacio nuevo rentado) de 155,000 metros cuadrados en el mismo periodo del año pasado.

“Comparar contra un año donde hubo una desocupación altísima, no es un parámetro que te dé una guía de cuál va a ser la tendencia hacia adelante”, comentó el especialista de Colliers.

“El tener una absorción neta acumulada positiva es bueno, quiere decir que ya está habiendo actividad y se está empezando a ocupar espacio”, añadió.

Cabe señalar que en el primer trimestre del 2020 hubo una absorción neta acumulada de 110,000 metros cuadrados.

Debido a que las empresas están en una etapa de adopción de modelos flexibles, en donde han reducido su espacio de oficinas hasta en 40%, no es posible comprar estos primeros resultados del año contra los que se tenía en el inicio de 2020, ni contra los del año pasado, cuando se presentaron altas cifras de salida de inquilinos, acotó el directivo de Colliers.

“Lo positivo es que ya hay una absorción positiva, la parte que hay que ver con ojos muy conservadores es cómo se va ir dando este acercamiento de regreso a las oficinas, definitivamente van a ser modelos híbridos”, explicó Rodríguez.

Al cierre de marzo pasado, en la Ciudad de México se contabilizó un total de 1 millón 800,000 metros cuadrados desocupados.

Así, la tasa de espacio vacío se ubicó en 25.6%, lo que representa ocho puntos porcentuales arriba del primer trimestre de 2020, es decir, hace dos años, casi al inicio de la pandemia, la tasa de inventario de oficinas disponible se ubicaba en cerca de 17 por ciento.

Los más buscados y los más vacíos

Aunque en su conjunto, la CDMX cerró los primeros tres meses del año con una vacancia de casi 26%, por corredores hay casos que resaltan por la preferencia de los inquilinos y otros por tener más espacio desocupado que rentado.

En espera de inquilinos

Para Sergio Rodríguez, la reactivación del mercado será paulatina y dependerá del regreso a las oficinas de las empresas, pero en especial de cuál fue el impacto económico registrado por la pandemia.

“Hay empresas que crecieron, por ejemplo, en el comercio online, las de tecnología, las empresas farmacéuticas también llegaron a crecer; sin embargo, hay otros sectores que se vieron impactados y tuvieron que reducir su stand de gente y están reconfigurando sus espacios”, apuntó Sergio Rodríguez.

Por su parte, Mauricio Mondragón, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, consideró que para un repunte en el mercado las empresas inquilinas deben crecer al mismo ritmo que la construcción de edificios de oficina, de lo contrario los incrementos de la vacancia seguirán al alza.

“Con el aparente fin de las restricciones rígidas de vida derivadas de la pandemia, comenzaremos a ver las consecuencias permanentes que el confinamiento ha dejado en el mercado de oficinas de Ciudad de México ya que las desocupaciones vuelven a incrementarse, a pesar de que durante los trimestres anteriores presentaban una tendencia a la baja”, dijo el especialista de Newmark.

El mercado en el 2022

Al inicio de este año, el mercado de oficinas capitalino registra cifras de inventario en crecimiento, pero de ocupaciones a la baja.

• 7.2 millones de metros cuadrados de inventario total.
• 3.2% Crecimiento de inventario anual.
• 25.6% Tasa de disponibilidad 1T22.
• 3,000 Metros de absorción neta 1T22.
• 860,000 Metros cuadrados en construcción.
• 22 Dólares por mes, es el precio promedio por metro cuadrado.

Fuente: Colliers

¿A dónde se dirigen los cambios?

Para Newmark, después de la pandemia se debe reconfigurar el modelo de la oficina para atender las nuevas necesidades del mercado.

“En los últimos dos años hemos visto que las nuevas herramientas tecnológicas son un buen complemento para trabajar. Hoy, aunque todavía hay cierto temor a tomar decisiones ya que no es fácil traer de vuelta a las personas desde su casa, entendemos que también están cansados de trabajar desde sus hogares”, comentó Mondragón.

Las personas quedan como eje central de los cambios que deben implementarse en las oficinas, por lo que espacios con terrazas, fuentes, áreas abiertas, cafeterías e incluso zonas de relajación serán un aliciente para los trabajadores, según Newmark.

En tanto, para Sergio Rodríguez, además, los espacios de oficinas compartidos serán una solución para la normalidad después de los primeros dos años de la pandemia.

“Muchas empresas que veían el esquema tradicional de renta de oficinas, han estado volteando a ver estos esquemas flexibles (como el coworking), aunque pudiera ser un poco más costoso, el hecho de tener esta flexibilidad (en contratos) les da más certidumbre”, mencionó Rodríguez.

Así, para Colliers los cambios que se logren presentar en la industria dependerán de los términos que acepten los propietarios en las negociaciones con los inquilinos.

“Los arrendadores han reducido los precios de renta, ofreciendo plazos de gracia más amplios, financiamiento a las adecuaciones, contratos denominados en moneda nacional, entregando espacios de oficinas más equipados para disminuir el costo de inversión en adecuaciones, para hacer más atractivo a las empresas sus edificios”, acotó Rodríguez.

“En general han mostrado más flexibilidad en los contratos de arrendamiento permitiendo a los arrendatarios tener más certidumbre, con contratos de más corto plazo o con opciones de salidas anticipadas”.